經濟把脈/內地貼息新政 為樓市托底\姜兆華
9月29日，財政部、中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關於實施居民購房貸款貼息政策的通知》，對新發放商業性個人住房貸款購買首套住房、建築面積120平米以下、總價不超過150萬元的住房，給予年化1個百分點的貸款貼息。政策一出，迅速引發市場熱議，房貸貼息新政是否會托起房價大盤？
一、貸款貼息，誰是政策的受益者。
毋庸諱言，房貸貼息政策直接利好首套購房者，但房企與銀行同樣是重要的受益主體。本輪財政貼息政策與以往銀行降息政策的根本不同在於，它不是零和博弈，而是財政金融聯手開出的一劑綜合「藥方」。
（一）首套剛需購房者，首當其衝的顯性受益者。年化1個百分點的貸款貼息，直接「砍掉」三分之一銀行貸款利息，大大降低了剛需購房群體的月供壓力。以一筆100萬元、30年期的房貸為例，貼息前後月供相差約600元，5年貼息期累計可節省利息約3.6萬元。對於收入不高的年輕家庭而言，購房成本的大幅降低可打消購房者觀望心態，激活潛在自住需求，對新房銷售勢必產生拉動效應。
（二）房地產開發企業，地產市場的間接受益者。本輪財政貼息政策的發力點在需求端。通過貸款貼息定向支持首套剛需購房者，進而刺激新房銷售，這將有助於房地產去庫存，加速房企資金回籠。對於房地產開發企業而言，這無疑是一場難得的「及時雨」。
（三）商業銀行，金融市場的關鍵受益者。受房地產市場持續低迷影響，商業銀行住房按揭貸款面臨增長壓力。過往依靠銀行降息刺激樓市，持續壓低銀行收益水平，壓縮淨息差，加大銀行經營壓力。而本次貸款貼息由財政「出錢」補貼購房者，銀行貸款利率保持不變，一方面穩住信貸收益、守住息差基本盤，另一方面鼓勵銀行主動拓展住房貸款，扭轉下滑態勢。同時減輕居民月供壓力，房貸逾期與斷供風險也隨之降低。
財政出錢、銀行出力、居民得利，這項房貸貼息政策可謂「一石三鳥」。
二、結構性分化，市場或迎新行情。
房貸貼息政策利好雖真，但市場反應絕非一鶴沖天。在總量有限的定向刺激下，房地產市場或將走出「水漲船高」式的普漲行情，呈現出更加明顯的結構性分化。
（一）成交層面，新房有望回暖，二手房或小幅跟進。新政支持範圍雖包含符合條件的新房與二手房，但政策導向明確指向剛需新房。新房市場政策紅利會迅速轉化為成交數據；而二手房市場更多依賴賣房者的分散報價，政策傳導鏈條相對較長，價格反應相對滯後。可以預見，未來一段時間，新房成交將先於二手房抬頭，新房、二手房價格「溫差」或將進一步拉大。
（二）價格層面，市場或告別普漲，呈現結構性行情。高品質、大面積改善型房源，因其稀缺性和改善性的市場需求，或將延續企穩回升態勢；而小戶型剛需房源，受居民收入預期下降、部分區域高庫存約束，大概率以量增價穩為主，上漲空間有限。
三、政策托底，房價走勢何去何從。
房貸貼息新政出台，市場最關心的莫過於：房價會不會因此全面上漲？從貼息政策初衷不難看出，本輪貼息政策是對房地產市場的定向修復而非全面刺激。
具針對性 並非大水漫灌
從政策導向看，貼息政策屬於定向托底，而不是大水漫灌。本輪政策出台的最大意義在於修復消費者購房信心、激活剛需入場。政策發力點在限定購房人群而非全部人群，因此，該政策出台尚不足以推動房價全面上漲。與2008年、2015年幾輪全面刺激不同，本輪政策實施劃定嚴格的適用邊界，精準滴灌、重點扶持的政策導向十分明確。
從總量邊界看，政策紅利存在明顯「天花板」。按照住房貸款貼息政策測算，該政策落地預計撬動700億元新房銷售額。這一規模相對於全國每年十餘萬億元的商品房銷售市場而言，佔比不足1%。更重要的是，房貸貼息政策有嚴格准入門檻：僅限首套、120平米以內、總價150萬元以內，單戶貼息貸款上限100萬元，政策有效期僅一年；貼息資金由中央財政承擔90%、地方財政承擔10%，貼息最長5年，自10月1日起實施。符合全部條件的潛在購房人群規模有限，疊加當前全國商品房庫存高企、居民收入預期下降，貼息貸款新政的刺激效應較為有限。
本輪房貸貼息新政釋放百億級政策紅利，對穩定樓市、提振消費形成有效政策「托底」，但「托底」未必就是「托起」。貸款貼息新政對修復結構性行情有益，但政策體量有限、准入門檻嚴格，尚不足以推動全國房價全面普漲，市場長期走勢如何仍需持續觀望。
（作者為山東師範大學特聘教授）
