樓市新態/新盤定價吸引 釋放市場購買力\馬泰陽
由8月份開始至今，本港一手住宅市場重新掀起一場久違的大混戰。綜觀市場消息，近日油塘新盤擎海Ⅰ以創市區近10年新低的折實呎價震撼登場，首日僅7小時即收約7000票，超額認購逾53倍，反應熱烈，配合近日多個矚目新盤熱銷，不僅為10月樓市「開門紅」打響頭炮，同時揭示出只要遇上具吸引力的定價，香港樓市剛需與換樓客源將一併爆發，彰顯樓市近日氛圍之盛。
這股熾熱的購買力絕非單一事件。展望10月，市場預計將有最少6個全新項目蓄勢待發，涵蓋西沙、紅磡、西貢及牛池灣等多個核心與新興地段，形成多線並進的競爭格局。一手市場供應更趨多元化，配合發展商普遍採用「親民」的開價策略，在「百貨應百客」的效應下，買家選擇空間大增，進一步鞏固入市信心。
回顧9月份，一手成交量已升至約1400宗，創下4個月新高。承接這股旺勢，加上10月新盤開價貼地，若發展商推盤節奏配合，預期10月一手成交量突破2000宗大關是指日可待，勢將實現連續3個月「破千」的佳績，為第四季奠定亮麗開局。
更值得市場關注的是吸金力。綜合一手住宅物業銷售資訊網資料及市場消息，今年首9個月，全港一手私宅成交金額已突破1900億元，若按照現時銷售速度推算，踏入10月成交金額超越2000億元大關可謂毫無懸念，意味着今年將成為自2017年以來，最快突破2000億元一手成交金額的年份，展現出樓市驚人的「吸金」力度與速度。
交投量及金額爆發的背後，宏觀環境亦正為這場樓市復甦提供更深厚底蘊。內地金融監管機構近期祭出房貸貼息及寬鬆信貸政策等重磅「組合拳」，大幅提振內地樓市及整體經濟與金融氣氛，強烈的資金信心亦正在加速向香港輻射。
資金流入 豪宅成交旺
而資金的主要流向之一，正是本港供應稀缺的超級豪宅市場，隨着港息未有跟隨美息走高，令富豪及高淨值人群部署入市時更具「底氣」。以9月為例，逾億元一手超級豪宅成交錄得約31宗，按月倍升並創下2013年一手銷售條例實施以來的單月新高，顯示高端資金正源持續湧港，對本港頂級資產投下信任票。
在供求基本面方面，特區政府剛公布的《長遠房屋策略》將未來十年私樓供應目標維持在12.6萬伙，即年均僅約1.26萬伙的歷史低位，較昔日高峰削減約37%。在「控供應、增需求」的總體大方向下，優質私人住宅的稀缺性將愈發顯著。
再者，本港租務市場表現極其亮眼，「美聯租金走勢圖」屢創新高，租金指數連升10個月並屢創歷史新高，帶動物業收租回報率大幅上升，直接激發強烈的「租轉買」效應，配合政府的《長遠房屋策略》藍圖，樓市基本面獲得進一步支撐。
綜合而言，新盤激戰連場大幅釋放市場積壓已久的購買力，本港樓市在資金與基本面的雙重推動下，已正式邁入新一輪健康上升周期。
（作者為美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事）
