樓市新態/港金融有韌力 美加息無足懼\汪敦敬
市場預期美國未來一年內加息4次，富達國際預測明年首季末之前還會加息3至4次。美國加息，香港當然要審慎面對，但不需要過分悲觀。筆者一直認為，應用中性態度來評估美聯儲操作，即是不論加息、減息，香港受影響的衝擊應不會太大。這是因為國際局勢波譎雲詭，任何時候不宜太樂觀或悲觀，否則容易失預算、亂了投資陣腳。
港銀流動資金充裕
從數據來看，雖然香港奉行聯繫匯率，但並不是等於港元與美元是從屬關係，當然港元亦不是美元的影子。香港商業銀行的借貸主要考慮銀行體系的存款資金（逾20萬億港元存款）及同業拆息市場（銀行同業流動資金，即銀行結餘，逾5百億港元），以及有1.36萬億港元的未償還外匯基金票據及債券，均可用於調節銀行同業流動資金。筆者認為，本港只要有足夠的柔韌性，美國加息並不是金融重要因素的一切。
加息未必等於市道一定差、價格一定跌。正如減息未必等於市道一定好、價格一定升。很多時是因為經濟欠佳所以才減息刺激經濟，許多時則是因為通脹過高所以才加息作壓抑，通脹、經濟增長與利息是互為因果的。
單看息口加減去評估市場結果，容易判斷錯誤。如果高通脹和經濟增長快過加息來臨，加息帶來的衝擊就相對比較少，所以面對美國加息，香港息口機制的柔韌性是最重要。當然我們不是絕對會追隨美國加息，這是要付出代價的，亦會引致套息交易。在聯繫匯率之下，金管局要入市至銀行結餘下降至一個不足水平的時候，香港就有機會要加息。若香港銀行同業流動資金充足，我們就有底氣放緩一步加息了。
說到這裏，要說說美國和香港的住宅按揭分別，美國主流是30年期固定利率的按揭；香港主流是以Hibor為基礎的浮動利率按揭（H按，例如H＋1.3），有最優惠利率（P）為基礎的封頂位（CAP，例如P-1.75厘為3.25厘的水平）作保護。即是說，香港市民的住宅按揭加息其實已設有一個上限。這些滯後和加息上限，就是香港的韌性。
美國上一輪加息周期，由2022年開始直至2023年累計幅度為5.25厘；2024年開始減息，2026年9月暫加一次息，截至最新美國累計加息為3.75厘。而香港因為經濟情況與美國不同，所以滯後美國加息的潛在幅度。香港最優惠利率（P）在2022年至2023年共跟加0.875厘，2024至2025年共減回0.875厘，最新的最優惠利率已還原至未加息前。換言之，香港P滯後美國聯邦基金利率加息幅度約3.75厘，這並不等於香港可以脫離美國加息步伐，只是代表我們有足夠韌性、經濟增長和通脹先發揮作用，令衝擊大減和軟着陸。
君不見銀行界最近先後推出不少定息計劃，中銀香港甚至推出「特優先P後H」按揭息率計劃，反映香港銀行面對後市加息並不悲觀，足見香港金融柔韌性充足。
（作者為祥益地產總裁）
