樓市新態/生育率會影響樓市嗎？\陳永傑
新一份施政報告提出11項鼓勵生育措施，其中合資格家庭在生育前一年或後兩年內購入住宅，可獲減免最多2萬元印花稅；有新生嬰兒的白表家庭申請者，最高按揭成數提升至95%。以400萬元單位計，首期可少準備20萬元。
鼓勵生育能否帶動樓市？中原地產住宅部整理的2006至2025年數據顯示，出生人數與住宅成交部分時期走勢相近，但關係並非直接。近20年出生人數最多的六年為2007至2012年，每年介乎7.09萬至9.55萬人；住宅成交最多的6年則為2006至2011年，介乎8.25萬至13.58萬宗。當中5年重疊，反映出生人數較多時，樓市亦曾相當活躍。
不過，同期興旺不代表生育增加帶動成交。2011年出生人數升至9.55萬人的期內高峰，住宅成交卻減至8.45萬宗，按年跌近38%。整段期間19次按年變化中，兩者出現10次同升同跌，約佔53%，難言穩定同步。
出生數字亦受政策影響。2013年實施雙非孕婦零配額後，出生人數由上年的9.16萬人急跌至5.71萬人；同期住宅成交由8.13萬宗減至5.07萬宗，但樓市亦受需求管理措施及市場環境影響，不能將兩者下跌歸因於同一政策。
近年分歧更明顯。2025年成交達至6.28萬宗，按年增加18.3%，出生人數則減少13.7%至3.17萬人，為期內最低。可見，不能單憑生育數字判斷市況。
短期或引發換樓潮
其實，人口與住屋的關係，要分開短線與長線看。新生嬰兒形成獨立置業需求，往往是20多年後的事；較即時的影響，是家庭因生育而置業、租大一點或由2房換3房。今次措施可減輕首期壓力，部分家庭或可提早上車。印花稅減免亦可減少交易開支，但家庭生育或換樓仍要考慮育兒及生活成本，政策未必全面推高成交。
長線而言，若家庭能負擔上車，也能隨子女增加改善居住空間，再配合託兒服務及穩定就業，便有望減少生育顧慮，支持家庭客市場。要期待「多人生仔，樓市較旺」，關鍵是讓家庭有能力置業，也有餘力養育下一代。
（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）
