【息息相關】定按和H按如何選？
王美鳳 中原按揭董事總經理
目前選用定息按揭是否着數？按揭用家可能會認為，若選擇三年定息2.93%，那視乎市場H按往後三年平均息率是否高於2.93%。在息率方面，去年最優惠利率P減息周期完結後，市場H按息3.25%已由去年第四季橫行至今，但今年美息有所轉向，由減息至息率不變再轉為年內有機會應對通脹而加息，意味年內本港H按息3.25%不會下跌。以平均新批按揭額約500萬元、30年期為例，採用定息2.93%按揭每月供款固定20,892元，對比現時H按息3.25%計，定按供款減少4%約868元，利息支出減少一成約1,333元。定按用家目前可享有減息效果，未來息率則沒可說得準，但定按用家可享有定息期內供款不變之穩定性，有利準確制定預算。
對比定息2.93%與市場H按息H+1.3% （封頂息P-1.75%；P:5%），拆息跌至什麼水平，H按息才會跌至低於2.93%？若1個月拆息跌至低於1.63%水平，H按息便可跌至低於2.93%，而當1個月拆息仍然高於1.95%，H按息仍會以封頂息3.25%計算，近日1個月港元拆息為2.8%，按照目前息率走勢，預期港元拆息掉頭回落之機會不大，故此年內H按息低於2.93%之機會亦甚微。
兩者均有優點及限制
當然，對於市場上定按或H按之選擇，兩者均有其優點及限制。定按目前息率較低具慳息效果，有供款穩定的優點，但變相彈性不及H按，若然未來息率下跌，定息期之息率固定，便不能跟隨市場減息。更值得注意的是，目前H按計劃一般會提供高存息戶口，存息與按息相同現為3.25%，用家透過存放日常儲蓄或大額資金可有效透過高存息收入抵銷按息支出，變相多了一個對沖利息的工具。順帶一提，有大型銀行為一手新盤推出特惠定息尾班車安排，九月內個別銀行為所有一手樓盤或指定新盤買家維持提供舊有2.73%定按計劃，有意申請定按的新盤買家可把握是次機會。
