樓市新態/新口岸將啟用 新界北樓市升溫\馬泰陽
「新皇崗口岸」正邁向啟用前的最後階段。這項重磅基建的落地，不僅深化內地和香港融合，更是觸發「北部都會區」資產價值重估的催化劑。隨着特區政府即將公布香港首份五年規劃及新一份施政報告，美聯早前亦就北都發展提交倡議，建議特區政府善用北都的土地與房屋供應，按市場實際需求與吸納能力，靈活調配推地步伐及供應規模。
更重要的是，藉着北都全面推進的契機，特區政府應充分發揮房地產對實體經濟的強大支撐作用，持續招商引資，並適度提高北都私營發展項目的參與比例，為樓市及整體經濟注入更長遠經濟動力。
市場聰明資金永遠走在最前線，筆者早前亦在專欄分享，大型基建往往是樓價躍升的「傳導器」，隨着新口岸通關進入倒數，進一步便利在大灣區營商的港人及深圳科技人才往來，這股龐大的「人才紅利」已率先在租買市場發酵。
本人與前線同事交流所得，新界北區及元朗的樓市已率先呈現「質變」。據美聯前線統計，受惠早前古洞北新盤開售帶動氣氛，上水及粉嶺一帶查詢及睇樓量大增，部分業主放盤叫價較早前回升5%至10%，議價空間由過往約5%大幅收窄到1%至2%，部分優質單位更接近「零議價」。這充分證明，北都樓市在新口岸通關在即效應催谷下率先起飛。
新界北的區域爆發力，僅是整體大市發力的縮影，同時亦獲得本港充沛的資金流動性與厚實的金融底蘊所支撐。據證監會與金管局最新調查，2025年本港非交易所買賣投資產品銷售額創下9.9萬億元歷史新高，按年大升63%，參與投資者大增33%至逾160萬人。
資本市場的澎湃資金，為實體樓市打好更穩固基礎，大市亦再度呈現「成交升、後整固、再發力」的健康周期。從樓市周期來看，當前大市正復刻2003至2007年及2015至2017年的樓市軌跡，市場均經歷過需求回升、業主與買家叫價消化整固的階段。
隨着外圍不確定因素被逐步消化，一手推盤節奏明顯加快。今年8月一手住宅成交量已由6月、7月份約800多宗回升至近1100宗，反映市場已順利渡過整固期，蓄勢準備迎來新一輪「發力」。
美加息影響有限
展望第四季，縱使美聯儲在年底前仍有微幅加息的可能性，但在多重利好因素疊加及本港資金充沛的環境下，對樓市實質影響相當有限。筆者預期，第四季一二手交投將顯著回升，其中一手私宅成交量按季料大升五成至5100宗；二手成交亦預計按季升一成至約12700宗。
價格方面，個人估計樓價在第三季微升約1%後，第四季將正式「發力」，升幅提速至近4%，並繼續維持全年樓價整體攀升約15%的前瞻預測。
（作者為美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事）
