談樓說按/樓價估值回升 轉按申請大增（下）\王美鳳
上期（刊8月24日A14）提及，受惠樓價連同物業估值逐步回升，加上多家銀行近月上調按揭現金回贈，促使轉按及物業套現之誘因有所增加。
不同屋苑或不同單位的樓價升幅不盡相同，以業主持有港島海怡花園一個實用面積約600多方呎的單位為例，尚餘按揭額約550萬元，去年銀行估值曾降至786萬元，若申請轉按套現，以估值計算七成按揭之貸款額為550萬元，未有可供套現之水位；目前單位之最新估值升幅跑贏大市達25%至980萬元，可借按揭額以七成計增至686萬元，可騰出之套現水位高達136萬元。
銀行上調現金回贈吸客
樓市復甦基礎穩健，今年銀行樓按取態正面積極，近月市場上多家銀行先後上調按揭現金回贈，令轉按吸引力增加。
然而，目前轉按貸款量仍未返回過往活躍水平，原因是2023年期間銀行曾上調新造按揭計劃息率，於2023年之前已供樓的業主大部分享有的息率比現時還要好，例如2021至2022年期間銀行批出的按息大致上較現時低0.75厘，即現時仍為2.5厘，這些業主若申請轉按，按息便會由2.5厘上調至目前H按息3.25厘，轉按意欲自然不大。
儘管如此，由2023年第四季起，近兩年多之新造H按計劃息率至今維持穩定，而一般為兩年之罰息期陸續屆滿，開始吸引這些業主申請轉按賺銀行回贈。尤其今年銀行進一步上調按揭回贈，加上樓價上升，誘因疊加下，推動多些業主申請轉按。
舉例，業主尚餘按揭額600萬元，申請平手轉按，轉按後之按息與現時不變為3.25%（H+1.3%；H按封頂息P-2%；P現為5.25%），但轉按後銀行提供現金回贈高達7.8萬元，扣除轉按律師費（約8000元計）後，仍有高達7萬元回贈金額。在可觀的銀行回贈作為誘因下，同步亦吸引一些本身已有潛在轉按需求的業主，由觀望轉為行動申請轉按。
（作者為中原按揭董事總經理）
