樓市新態/租賃剛需強勁 樓價升勢未止\廖偉強
差餉物業估價署最新公布的7月份樓價指數按月微跌0.5%，結束此前長達13個月的升勢。淡友立即將此視為樓市轉勢的信號，甚至形容為「強弩之末」。但筆者從樓市最前線上所看見，大可不必如此悲觀，大家可能忽略了背後的真正推力。
樓價在長期上升後出現輕微調整，屬於正常現象。過去數月，樓市確曾受短暫性因素影響，包括部分買家觀望新盤部署、外圍市場波動等，使得升勢稍作喘息。但這些因素並未變動基本面，差估署的滯後數據亦只是反映短期節奏，而非市場方向。
從最前線的成交可見，剛性需求依然強勁。8月份多個新盤推出市場，認購反應不但熱烈，更刷新「票王」紀錄，反映市場購買力充裕，入市意欲強烈。筆者公司研究部的最新統計亦顯示，全港50大指標屋苑的成交宗數持續回升，近期更創出近三周的新高。
更值得市場關注的，其實是租務市場的強勢。差估署的私樓租金指數早前再度按月上升，並攀至歷史新高。租金不跌反升，正是樓價的底層支撐。隨着香港特區政府推動多項人才入境計劃，加上「留學香港」品牌吸引更多非本地生來港升學，租賃需求持續湧現。這批新人口以租住為主，對地段及生活便利度有明確要求，願意支付溢價，令租金升勢更具持續性。
租金強勢，直接提升住宅物業的投資吸引力。過去一年，部分投資者因外圍息口未明而暫作觀望，但當租金回報改善，資金自然重新流入市場。這種由租務帶動的資金回流，屬於結構性力量，而非短期情緒。
學生與專才持續流入
人口動能亦是樓市的重要支撐。近年本港吸納大量專才、企業高管及國際學生，形成新的居住需求。這批人口的收入水平普遍較高，對居住質素有明確要求，既推升租金，也為中高端住宅帶來穩定需求。人口流入與租金攀升形成雙重推力，使樓市具備更強的抗跌能力。
宏觀經濟方面，本港今年上半年本地生產總值（GDP）按年增長5.1%，為近五年最強勁的半年度表現。政府亦把全年增長預測由原先的2.5%至3.5%，上調至3.5%至4.5%。出口錄得雙位數增長，首次公開招股（IPO）集資額按年近乎倍升，駐港企業數目創新高，均反映香港作為國際金融及商業中心的吸引力未減。北部都會區及大型基建項目亦正加速推進，為本港經濟注入長線增長動能。
在此背景下，本地失業率維持於3.7%，市民負擔能力逐步提升，加上租金攀升，轉租為買及換樓需求湧現，形成另一股穩定的購買力來源。以上的正面因素都令樓價提供了強大支持，所以單月的微跌顯然並非轉勢，只屬於升勢中的短暫休息。事實上，市場並無足以令樓市走「回頭路」的客觀因素。對於有剛性需求或希望進行長線資產配置的投資者而言，這段整固期反而是難得的入市良機。
（作者為利嘉閣地產總裁）
