市場脈搏/內房新模式下的K型分化\夏磊
在房地產行業從舊模式向新模式轉型之際，市場呈現明顯的「K型分化」。這是市場重新定價、資源再配置的結果，也折射出購房者對性價比的追求。這一現象，既是行業從「有沒有」邁向「好不好」的深層邏輯，也是市場深化與行業重塑的重要標誌。
什麼是房地產新模式？本質上是在開發、融資、銷售三大核心環節進行制度重構。
一是房地產開發項目公司制。項目公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任，總部不得在項目交付前違規抽挪項目公司資金、抽逃出資或提前分紅。這一制度的本質是將房企總部的風險與具體項目的風險剝離開來，盡可能避免風險傳染與蔓延。
二是主辦銀行制。在融資環節推行主辦銀行制，一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發、建設、銷售等資金全部存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司的合理融資需求。這一制度解決了舊模式下的兩大痛點，一是避免擠兌效應。二是緩解信息不對稱。
三是預售轉現售制。在銷售環節推進現房銷售制，實現「所見即所得」，從根本上防範交付風險。現房銷售的意義在於，從根本上解決交付難、「貨不對辦」的問題；告別「高周轉」運作模式，驅動開發商更加注重打磨房屋品質；現房銷售讓房價回歸真實供需關係。
流動性湧向核心區
新模式會造成怎樣的K型分化？筆者認為，具體有四種表現：
城市的K型分化。以上海、深圳等核心城市為代表，土地市場成交額高、熱度高；以大量三四線城市為代表，土地成交減少、流拍頻發，不同城市的房地產市場冰火兩重天。
核心城市住宅用地出讓金佔比呈持續上升態勢。據中國房地產指數系統數據庫統計，2025年全國住宅土地出讓金中，TOP20、TOP30、TOP68城市佔比分別為51.6%、61%和80%；2026年1至7月，對應TOP20、TOP30、TOP50城市佔比已分別提升至62%、71%和80.5%，表明市場資金加速向高能級城市優質地塊集聚。
核心城市高溢價地王也在頻出。前7個月，一線、二線、三線城市住宅類用地平均溢價率分別為21%、9%、3%。深圳上半年三宗地塊接連刷新區域地價紀錄。與此形成鮮明對比的是，同期全國住宅用地流拍撤牌率達14.3%，三四線城市流拍地塊佔比高達86%。
土地市場分化，是由於房企投資邏輯發生根本轉變。一是房企管理半徑收縮。典型房企拿地城市數量呈減少趨勢，據CRIC數據統計2025年多數收縮至20個以下。二是更重視確定性強的核心城市。核心城市人口持續流入、產業集聚效應明顯，去化確定性高、產品溢價空間大，因此房企將投資高度集中於一線及強二線城市。
城市內部的K型分化。中國城市發展正從大規模增量擴張轉向存量提質增效為主的階段。同一城市內部，核心區域與非核心區域的市場表現差異較大，資金正從遠郊向核心區加速回流。
城市核心區域，土地市場高溢價頻現，優質項目獲得市場認可。以深圳為例，上半年三宗地王全部位於核心板塊，南山粵海街道、前海桂灣、寶安中心區，溢價率分別高達151%、114%、99%。非核心區域，土地市場多底價成交甚至流拍。以上海為例，2026年上半年郊環外21次推盤共2688套住宅，僅去化311套，去化率低至11.6%；崇明兩盤零去化，金山多盤持續低迷，遠郊項目普遍面臨客源導入困難、配套兌現緩慢等結構性瓶頸。
城市內部的K型分化，一是因為核心區域公共資源與土地價值重估。核心區集聚城市較優質的教育、醫療、商業配套資源，而土地供給有限，需求與供給的結構性錯位，推動核心資產溢價持續走強。二是因為購房者風險偏好降低。購房者更傾向選擇配套成熟的核心區，對遠郊規劃持觀望態度，購買力向核心區收縮。
買家更看重性價比
新房內部的K型分化。在熱銷的新開盤產品中，位置核心、產品力升級的豪宅、性價比較高的普宅更受追捧；而土地成本高、戶型陳舊的豪宅、性價比一般的普宅市場關注度偏低。
豪宅依靠優質景觀和產品力，高單價下依然實現快速去化。以上海為例，2026年7月上海徐匯區內環聯排別墅單價紀錄連續刷新，最高備案單價達每平方米32.82萬元（人民幣，下同）。深圳蛇口高端住宅中信城開信悅灣，2026年5月加推78套302平方米海景大平層，總價5150萬元起步，半小時售罄。普宅則比拼性價比和精準定位實現去化。以北京西城區二環百萬莊板塊的百萬佳苑橘園為例，該項目為現房商品房，戶型以48至108平方米的1居至3居為主，總價約464萬元起步，網簽均價約每平方米9.66萬元。在核心地段，以低總價精準切入剛需及首次改善客群，用「低總價＋好地段＋現房」的組合實現快速去化。
新房市場豪宅與普宅分化的原因，核心在於客群分化與購房邏輯的分層。豪宅面向高淨值人群，核心驅動力是資產配置邏輯，核心地段、優質景觀、頂級產品力構成不可替代的溢價基礎。而普宅面向剛需及首次改善客群，購房決策高度務實，核心訴求是在有限預算內實現住得好。
新房和二手房的K型分化。二手房成交活躍度攀升、低總價成交佔比擴大，而新房市場則持續縮量。這是購房者考慮「確定性」與「價格彈性」後作出的選擇。
二手房交易活躍度持續提升。根據國家統計局數據，全國二手房交易網簽面積逐年上升，從2023年的7.09億平方米增至2025年的7.37億平方米，三年累計增長約0.28億平方米。新房市場持續縮量。全國商品房銷售面積從2021年17.9億平方米的高點持續下滑，2025年降至8.8億平方米。據我們測算，預計2026年商品房成交約7.8億平方米，長期看商品房市場成交量中樞預計將不斷探底。
分化背後是購房邏輯的轉變。二手房所見即所得，幾乎不存在交付風險，且價格彈性更大，房東降價意願強、議價空間充足，更能匹配當下購房者的價格預期。而新房市場受限於地價、建安成本等因素，價格剛性較強，調整空間有限，疊加部分項目交付不確定性，購房者更傾向於選擇確定性強、即買即住的二手房。供需雙方的偏好轉變，共同推動二手房成為當下市場交易的主力渠道。
行業競爭由量轉質
K型分化是市場在總量收縮中完成的結構性重構。2026年1至7月，全國房地產市場呈現「弱復甦、強分化」格局。1至7月新建商品房銷售面積4.5021億平方米，同比下降11.8%，房地產開發投資4.3009萬億元，同比下降19.2%。總量承壓之下，結構性分化持續加深，K型分化已成為市場運行的核心特徵。
與此同時，房地產發展新模式的制度框架正加速落地。2026年房地產政策重心從「推動止跌回穩」轉向「着力穩定房地產市場」，圍繞「因城施策控增量、去庫存、優供給」的施政體系持續深化。「好房子」建設、城市更新、存量資產運營正在形成房地產領域新的供需增長點。隨着新發展模式的制度框架逐步完善，資源將向更高效、更確定、更優質的方向持續配置，行業正從「量的擴張」全面轉向「質的競爭」，未來只有真正具備居住價值與不可複製性的資產，才能被市場認可。
從行業整體來看，新房成交量與土地成交規模的萎縮或將持續。二手房市場的熱度更多停留在低總價剛需「以價換量」層面，尚未形成對開發商投資端的有效牽引。房企銷售回款優先用於降負債、保交付，而非新增土地投資；土地市場雖在核心城市出現點狀回暖，但總量層面收縮趨勢未改。房地產銷售與土地成交在總量意義上的持續縮量，仍是大概率事件。這意味着，從市場底部確認到開工投資全面恢復，仍需更長的傳導周期。
（作者為國海證券首席經濟學家）
