【工商舖學堂】商舖新舊交替見承接
江靜明 美聯旺舖董事
近期兩宗餐飲租務個案，反映市場正經歷新舊交替：昔日以高租金擴張的餐飲品牌淡出，新一批本地、內地及海外背景的餐飲經營者則趁租金回落進場，為商舖及商廈市場帶來新的承接力。
旺角亞皆老街、毗鄰朗豪坊的旺角商業中心，一個橫跨地下至4樓、面積約1.8萬平方呎的巨舖，最新以每月55萬元租出，呎租31元，租期5年。該舖昔日為知名火鍋品牌「小肥羊」旗艦店，於2016年離場前月租高達87萬元。如今新租金較當年低約37%，顯示核心零售區的大型舖位，租值仍未回到昔日高峰。值得留意的是，租期長達5年，反映在租金調整至較合理水平後，優質地段的大型舖位仍具吸引力。
與此同時，來自內地的雲夢海餐飲集團租用尖沙咀柯士甸路28號 AA28的3樓至18樓，合共1.33萬平方呎，首4年月租26萬元，呎租19.5元，租期6年。是次租務的特色在於，租用範圍並非傳統街舖，而是包括樓上舖及多層寫字樓，反映餐飲企業的物業需求日趨多元化。除開設餐廳外，相關空間亦可用作行政、培訓、後勤、採購、中央廚房或多品牌營運據點。
舊品牌離場，不一定代表需求消失，而是消費模式和經營者正在轉變；只要市場持續有新品牌、新資本及新概念進場，舖位便有機會逐步填補。而租金回落亦令大型舖位重新具備經營可行性。對營運者而言，租金下降不單降低開店門檻，更為裝修、招募人手、品牌推廣及營運磨合預留空間。對業主而言，若能以較務實租金吸引具規模及穩定性的租戶簽下中長線租約，亦較長期空置或持續拆細招租更為有利。
轉向「可持續經營主導」
當然，商舖市場的健康，並非單看租金能否重返高位，而是看空置舖位能否獲合理承接、租戶能否長線經營，以及業態能否持續更新。現時商舖市場正由過去「高租金主導」，轉向「可持續經營主導」。只要新舊品牌持續交替，餐飲市場保持活力，商舖市道便仍有穩定基礎。
