談樓說按/申請按揭問AI？ 當心四大盲點\張顥曦
人工智能普及後，相信AI工具已成為大家日常生活中的小助理。筆者亦好奇AI對按揭的了解程度，卻發現其眼下仍未能完全準確解答各種按揭問題。本文將分享AI工具在回答香港按揭問題時常見的四大盲點，並強調尋求真人諮詢的重要性。
盲點一：用壓力測試計算入息要求。早年申請按揭時，銀行在計算入息門檻，除了要求借款人通過每月供款與入息比率外，還須符合假設當時利率加1至2厘的壓力測試要求。不過，香港金管局於2024年已宣布暫停壓力測試的要求，但仍有很多AI工具回答按揭入息要求的查詢時，仍然表示須通過壓力測試。
誤信解答 勢影響判斷
對於不熟悉市場行情的人來說，若誤信AI的解答，將影響其計算自身供款能力及選擇物業的判斷。若向大型且專業的按揭轉介公司諮詢，真人專員不僅能準確解答最新的按揭入息要求，還能根據申請人的財務狀況進行精確分析，評估其真正的借貸能力。
盲點二：按揭現金回贈計錯數。AI的另一盲點是不能正確計算銀行提供的按揭現金回贈。銀行在計算按揭現金回贈時，通常以樓價的七成作為上限。例如，購買900萬元的物業並申請九成按揭，總貸款額為810萬元；若銀行提供的現金回贈為1.2%，正確的計算方法應為：900萬元×70%×1.2%=7.56萬元（正確）。然而，不少AI工具卻誤以總貸款額計算現金回贈，即900萬 ×90%×1.2%=9.72萬元（錯誤）。
盲點三：按揭優惠不實時。不少AI工具回應按揭優惠問題時，所提供的答案多半來自過往的網上資料，借款人往往要到正式申請按揭時，才驚覺優惠已經過時。相比之下，按揭轉介公司與香港各大銀行保持緊密聯繫，每位專員均掌握各銀行最新的按揭優惠及有效期限，確保借款人在申請按揭時能獲得最合適的按揭計劃及優惠。
盲點四：難為複雜個案提供準確意見。每位借貸人的收入及背景各有不同。若申請人為香港固定受薪人士，申請按揭相對較為簡單；但若屬非固定受薪、海外收入或以個人資產申請按揭者，各銀行的評估標準則存在差異，且準則經常變動。現階段AI工具難以準確評估這些複雜個案。按揭轉介公司則能根據借貸人的入息狀況及背景，提供最精準的建議。
（作者為經絡按揭轉介營運總監）
