積極信號/大城市競拍熱度升溫 深圳上月誕三幅地王 內地土地拍賣平均溢價17.4% 創一年高
今年上半年，內地核心城市土地成交延續暢旺態勢，包括深圳、上海、廣州、杭州、長沙等城市近月陸續出現高溢價成交地塊（見附表）。中國指數研究院數據顯示，300城地塊平均溢價率達17.4%，為近一年新高。分析認為，今年上半年土地市場延續「縮量提質」特徵，房企買地進一步向核心城市聚集，一線及強二線城市核心區有望迎來更多優質住宅用地入市，以穩定預期；三四線城市及一二線城市的郊區，土地市場仍將面臨壓力。\大公報記者 白悅鳴
今年上半年，全國300城住宅用地成交面積按年下降約23.7%，土地出讓金額減少31.4%。中國指數研究院的分析指出，6月深圳、杭州等少數熱點城市拍出高溢價率地塊，受核心地塊高溢價成交拉動，300城地塊平均溢價率達17.4%，為近一年新高。克而瑞研究中心在報告內表示，今年第二季度以來，一線及強二線城市核心成熟板塊土地拍賣熱度快速升溫，高溢價地塊集中入市，百輪競價、單價破局的交易場景頻繁出現，成為本輪房地產調整周期中標誌性的市場信號。
優質地塊價值獲重估
深圳6月湧現三幅「地王」。南山粵海街道地塊成為深圳首宗每平米樓面價突破10萬元（人民幣，下同）的住宅用地，刷新全市單價紀錄；前海桂灣地塊以每平米9.6萬元刷新前海片區樓面價歷史紀錄，位列深圳住宅用地單價第二；寶安新安街道地塊以105.1億元總價，膺深圳今年內首宗總價超百億元的「地王」，同時刷新寶安中心區樓面價歷史紀錄。
其他城市方面，杭州6月26日出讓的濱江區永久河單元地塊，成交總額60.94億元，每平米樓面價51577元，溢價率79.03%，成為杭州住宅地塊最高總額、樓面價及溢價率地王。
克而瑞認為，核心城市地價的結構性上漲，並非單一因素所致，而是政策面、資金面、供需面與房企戰略面四維共振、相互強化的結果，是房地產行業深度調整期內，「控增量、優供給」政策導向、資金避險配置邏輯、需求結構升級與房企戰略聚焦共同作用下的結構性產物，是核心城市優質不動產價值的理性重估。分析人士表示，核心地塊對房企的後續利潤更有保障。同時，隨着土地供給逐年收緊，後續可供選擇的地塊或將減少的同時，也影響開發商後續的產品開發和回收資金，所以核心區的優質地塊均成為他們的追捧對象。
上海楊浦地總起拍價118億
多幅備受市場關注地塊將在本月出讓。上海第六批次土地將於7月28日舉行現場競價，共推出的3幅住宅地因稀缺區位和「減量提質」導向，成為市場關注焦點。其中，楊浦內環濱江組合地塊總起拍價高達118.68億元最受矚目，地塊包含兩宗純住宅地及一宗商業地，住宅合計建築面積約14.78萬平米。被市場視作2026年潛在「地王」候選。
另外，定於7月24日出讓的深圳光明城站北拓區住宅地塊，主打低密改善產品，被視為當前稀缺的「地鐵＋中心＋低密」組合資產，起始價12.66億元，起拍樓面價每平米約1.92萬元。
中國指數研究院表示，短期看，後續一線及強二線城市核心區有望繼續迎來更多優質住宅用地入市，憑藉優質區位與完善配套，以維持土地市場熱度、穩定預期；而三四線城市及一二線城市的郊區土地市場仍將面臨壓力。而土地市場的全面回暖，仍有賴於商品房銷售的實質性回暖以及房企投資信心的持續修復。克而瑞認為，對於開發企業而言，認清行業分化大勢、聚焦核心價值賽道、深耕產品力打造，才是穿越行業周期、實現可持續發展的根本路徑。
