【工商舖學堂】核心商舖未全面復甦
江靜明 美聯旺舖董事
核心零售舖位市場在2026年初出現回穩跡象，但若將數據拆細觀察，是次「復甦」並不全面，個別區域仍然出現高空置率的情況。以四大核心區之一的旺角為例，內街舖空置率在首季仍維持於9.9%的偏高水平，未見實質回落，反映區內經濟動力仍然不足。
旺角的空置率之所以高企，與其定位有關。旺角屬於民生、旅遊與零售交錯的「夾心區域」，市旺時可盡享三大領域帶來的人流，但市靜時則同時受到多方面的影響，而且旺角雖然也有大量的寫字樓，卻不是大型企業落戶的首選，因而未能受惠於金融業擴張，暫時也未能完全承接旅遊消費紅利，加上北上消費及網購持續分流本地需求，令整體舖位吸納能力受壓。
更值得留意的是，即使在同一區域內，街道之間的分化亦愈見明顯。再次以旺角為例，園藝街及園圃街幾乎出現「零吉舖」，但洗衣街空置率卻升至13.5%，創下自2016年以來新高，空置舖位增至17間，較去年第三季大幅上升。這種「一區兩市」的情況，反映零售人流與消費模式正快速重塑，傳統地段優勢未必再具普遍性。
如果選錯街道買入舖位投資，「損手」的機會極大。早前有投資者看好洗衣街一帶發展，斥資約2,080萬元購入舖位，原本期望透過收租及升值獲利。然而，租客其後轉投租金較低的新舖，令該物業短期內面臨空置風險，甚至需要減租求客。該案例說明，若錯判區域復甦節奏，亦可能由「收租資產」變成「坐貨壓力」。
新一輪調整是結構性轉變
這一輪舖市調整，已不再是單純周期上落，而是結構性轉變。人流來源、消費模式及行業組合正在重塑，不同區域與街道的表現差距將進一步擴大。對投資者而言，過往依賴「核心區必勝」的思維已不合時宜，更關鍵的是判斷個別地段的實際需求支撐及產業動力。
