樓市強心針/樓市新周期 大行齊看好\廖偉強
今年香港樓市表現明顯比過去兩三年更具活力，而最能反映市場氣氛轉變的，是外資大行與國際評級機構罕有地同時上調對本港樓市的預測。標普預期全年樓價升8%至10%，摩根士丹利更把預測調高至約12%，並指出樓市已踏入新一輪上升周期。高盛、花旗、滙豐、美銀及穆迪亦在近月發表偏向正面的報告，形成罕見的「一致看好」。
這種情況在過去幾年並不常見，反映香港樓市的復甦力度已重新吸引國際市場的注意。雖然市場上有人質疑大行唱好是否另有目的，但任何研究機構提出觀點，都難免有自身考量。真正值得關注的，是其論據是否合理，而非陰謀論式的揣測。
今年樓市的回暖，背後有多項因素共同推動。當中最受關注的，是內地買家在上半年明顯成為市場主力，其背後原因可從多個方面去理解。
首先就是匯率效應。人民幣兌港元今年走勢平穩，對部分內地買家而言，相當於以較優惠的價格購入香港物業，這種「折扣感」在資產配置需求持續的背景下，令香港房地產更具吸引力。
其次是香港物業的租金強勢。本港住宅租金在2024年起屢創新高，而按揭利率在美國暫停加息後維持平穩，使租金回報率改善。對於追求長線收租的投資者而言，現時入市的優勢，比過去兩年都更明朗。
港樓穩健 吸引內地資金
再次是政策因素。2024年全面撤辣後，境外買家不再需要支付額外印花稅，入市成本大幅下降。這項改變對跨境買家尤其重要，令不少內地資金重新把香港視為穩健的投資市場。而輸入人才政策亦帶來新增需求。近兩年不少專才來港工作，當中不少來自內地一線城市，對香港物業制度透明、買賣流程清晰等特點相當認同。
此外，內地樓市持續調整，部分房企出現債務問題，令內地的投資者對內地物業信心下降。相比之下，香港樓市監管完善，新盤不存在爛尾風險，對追求穩健的資金而言更具吸引力。
事實上，內地買家已成為近年樓市的重要推動力，而其所帶來的市場熱度，亦令本地買家信心增強，購買力在市場逐步釋放，只要經濟與政策環境保持穩定，下半年樓市不但可以延續目前的活躍度，而且有望更上一層樓。筆者相信，外資大行預測的全年12%升幅，可能在今季完結時就提早達成。
（作者為利嘉閣地產總裁）
