【息息相關】生育換樓用盡12萬扣稅
王美鳳 中原按揭董事總經理
上期提及由2024/25課稅年度起新增的居所貸款利息額外扣稅額，若符合資格，供樓扣稅額可由基本10萬提高至12萬。以現時平均按揭額約500萬、30年還款期及市場H按息3.25%計算，一年按揭利息約16.1萬，已可用盡10萬扣稅額，若合資格，更可連同額外扣稅額共達12萬。
目前共有20個課稅年度可申請供樓扣稅（額外扣稅額共19個年度），可按自身情況選擇連續或不連續使用，現時平均新批按揭年期達27年，不少供樓人士選用30年還款期，何時及如何使用供樓利息扣稅額較着數？簡單來說，實質上可視乎該年按息支出是否最貼近或達到10萬扣稅額上限（若有嬰幼兒之合資格納稅人高達12萬扣稅額）。若果該年度已可用盡按息扣稅額，基本上已沒所謂「蝕底」，但是否可用盡扣稅額又或何時用扣稅額；實際上亦視乎一些因素影響包括按息水平、按揭尚餘金額及年期、換樓及生育計劃、餘下多少扣稅年期等。
由於按揭以息隨本減方式計算利息，開首數年的利息比例較高，足額使用扣稅額的機會亦較大。若果剛上車按揭額不大，以330萬貸款額、30年還款期為例，按目前息率計算，首年按息支出約10.6萬，足可用盡基本按息扣稅額；當供樓至第4年，該年按息支出開始降至低於10萬（假設息率不變以便參考），未可足額使用扣稅額。
使用扣稅額考慮剩餘年期
假如短期內已計劃生育換樓，換樓後之按揭額較大，那便可考慮是否需要留待換樓後連同嬰幼兒額外供樓扣稅額一併使用，用盡12萬扣稅額。剩餘多少扣稅年期亦是考慮因素，若果供樓扣稅額可用年度已不多，而未來還有較長的供樓計劃，可看看該年度按息支出是否可用盡扣稅額來決定是否使用優惠。
