樓市新態/樓市向好 宜出招增轉流率\汪敦敬
樓市轉勢是不爭的事實，當很多人決定重新回到市場的時候，筆者反而認為大家要停下來想一想，香港房屋政策如何掌握現在較好的勢頭，去進一步令市民受惠。
香港回歸之後，土地供應和增長曾經是寸步難移的。現屆特區政府在造地方面取得突破，甚至近期造地可以說已經快過需求，雖然供應太多會在市道低迷時令市場受壓，政府要學習如何平衡市場，筆者認為政府拍賣多少土地與造地無關，市道不好的時候，減少拍賣土地的速度要快，但造熟地是長遠土地供應，是要繼續堅持的。很多人以為樓價不斷上升，需要出管制炒樓措施，其實管制措施是無法增加供應才用的下策，因為很多措施都會限制市場流轉的，市場如果因措施限制了流轉和成交，樓價就更加難以調節。
只要市場有足夠供應，透過市場正常流轉，當遇到風險的時候就會調整，有健康供求的樓價上升是可以承受到合理的調節，在跌的時候，原本買不起樓的人就得到機會。我們不需要幻想樓市永遠升或跌，市場會好好分配，我們應該借用市場力量。
近年政府在公營房屋的「上車」和「上樓」方面做得不錯，這其實是一個複雜、難度極高的工程。政府近幾年打通了不同板塊的轉流率，整體資助租住房屋供應量已升至平均每季約7500伙，為本屆政府上任前3年平均每季約3500伙的2倍多。政府亦宣布新一期公屋綜合輪候時間降至4.7年，較上一季下降0.4年，為8年來新低。當局配合簡約公屋，加快轉流率之下，在未來5年傳統公屋出租的供應將進入高峰期，總體公營房屋建屋量將去到19.6萬個。
從公屋轉流率圖可見，由之前長期的1%水平倍增到2%。不過，公屋2%的轉流率仍是不足的，這代表每個單位大概50年才會轉流一次，50年足以給兩代人享用。公屋不是終身福利，這只是給草根人士一個安全網，並不是私產，當住戶的收入改善之後，就應該遷出，讓其他輪候公屋人士去使用。
各類住屋階層皆受惠
不過，公屋轉流率倍增等同打通了草根住屋階梯的任督二脈，大家可以計一計數，平均每年增加量比最低潮時多逾8000伙，對於輪候公屋的人來說，10年就增加逾8萬個上樓機會，這些等上樓的人，部分是住劏房的，可以令劏房問題得到解決的條件。而且公屋搬出來的人士，不少會進入居屋或私人市場，這正是房屋政策的一大步。
為何政府要推行簡約公屋和白居二等計劃，這是要增加不同板塊的轉流空間，轉流率愈高，代表受惠的人愈多，受惠的市場板塊亦愈多。即是說，不需要純粹用新供應去解決所有住屋需求的問題，只需要用以前的三分之一、五分之一甚至更少的百分比的新供應，就可以因為活化不同板塊的轉流率而滿足到大量需求。而社會的機會和財富，亦因為轉流率而得到更平衡的分配，這才是解決香港深層次矛盾的正藥。
（作者為祥益地產總裁）
