【息息相關】「空中釘」貸款風險甚大
王美鳳 中原按揭董事總經理
為免銀行發現業主將物業二按，市場出現一種名為「空中釘」產品，是一種暫緩在土地註冊處登記的物業貸款。當財務公司向業主提供貸款，原本一般將有關貸款合約送交土地註冊處進行登記並成為公開紀錄，任何人查閱有關物業的註冊紀錄可得知業主已加借二按，而財務公司亦因此確立權益次序，例如業主只有一按，二按公司便成為第二債權人。
不過，「空中釘」做法是「暫緩落釘」，貸款期間暫時不將貸款合約於土地註冊處登記。這操作用意是為業主帶來隱藏物業貸款，既然有關貸款或二按未會在土地註冊處登記，一按銀行便不會收到早前所提及的二按電子提示，不會察覺業主擅自將按揭物業加借。或一按銀行不會知悉業主有關債務，業主便可獲得二按或隱藏貸款作為周轉或額外資金，避開一按銀行發現業主違約而採取追究行動。基於「空中釘」貸款沒有登記，原則上，業主可利用相同操作再將物業進行三按、四按……。
一般利息逾20厘
這種形式貸款看似對業主便利，但實質風險甚大，對財務公司來說，由於未有登記確立債權次序以作保障，「空中釘」便屬於高風險貸款生意，收取利息亦相當高昂，一般而言利息達20厘以上，並設立高昂的逾期罰款或行政費用。
更重要的是，「空中釘」條款其實會保留權利將有關貸款合約登記於土地註冊處，較常見的是當借款人出現拖欠、延遲還款問題，或當財務公司認為有關貸款風險明顯增加，例如發現借款人財政狀況出現困難，或有關物業大幅貶值等，財務公司便會改為立刻將貸款合約進行註冊，以保障自己債權。屆時一按銀行會透過二按電子提示收到通知，而發現借款人原來隱瞞銀行加借二按。屆時借款人便要面對非常艱難狀況。
