宏觀洞察/亞太房託基本面改善 增長周期展開\黃惠敏
踏入2026年，亞太區房地產投資信託（房託）正逐步走出高息環境的壓力。自2025年開始的減息周期，為房託重拾增長提供關鍵動力，市場基本面正迎來改善契機。
利率下調帶動三大增長因素：
一、利息成本下降，直接支持派息增長：亞洲多個市場的再融資利率於2025年下滑，為房託帶來實質成本減省。在租金收入保持穩定下，利息支出下降將推動每單位派息（DPU）回升。
二、併購環境改善，資本循環重啟：利率回落令資產估值更趨穩定，有利企業調整投資組合並重啟併購。資本化率壓力減退後，房託的收購與資產優化活動可望加快，成為額外增長來源。
政策改革提升市場流動性
三、息差吸引，估值仍具提升空間：儘管2025年房託市場已有所反彈，但新加坡、香港等主要市場相對政府債券的息差仍高於十年平均，在固定收益回報下降下，房託的收益率對資金更具吸引力。
政策面亦為亞太房託帶來利好動能。新加坡於2024年底推動資本市場改革，改善中小企與房託的籌資環境；香港正積極推動房託納入滬深港通，一旦落實，流動性將明顯提高。印度將於2026年起把房託正式列為股票資產，與國際制度接軌，將吸引更多機構資金參與，推動市場成長。
展望2026年仍須留意三大風險：
首先，主要央行仍關注通脹走勢，減息步伐或較市場預期更為反覆，短期投資氣氛可能受到干擾。
其次，疫情後租金於2023至2024年大幅反彈，未來增速或受高基數限制。在經濟尚未完全明朗下，業主更着重出租穩定性。但除非經濟急劇轉弱，出租率大幅下滑的風險不大。
第三，科技需求仍具變數。人工智能商業化進度未明朗，或影響數據中心資產的擴張與租賃活動。
總括而言，在利率下降、估值吸引及政策利好的共同作用下，亞太房託正步入由壓力走向復甦的增長周期。房託仍是尋求穩定收益與增長潛力的投資者值得關注的資產類別。建議採取主動型策略，靈活把握2026年的市場機遇。
（作者為宏利投資管理投資組合經理）
