【按揭解碼】物業買賣安全交易錦囊
莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師
二手物業交易電子化迎來重要里程碑！金管局聯同銀行公會宣布，原名為「物業交易電子支付安排」、現統稱為「置易付」（PAPT）機制，將於2月底正式擴展至二手住宅物業。屆時，物業交易資金流轉變得更加高效、透明，為買賣雙方帶來極大便利。
先簡單說明「置易付」與傳統付款方式的分別。在傳統物業交易中，律師行扮演關鍵的資金交收角色，買家在獲批按揭後，新按揭銀行會將款項預先支付給律師行託管，再由律師行簽發支票或本票，去清繳買賣物業的尾數，或用作繳付賣方的原按揭貸款。在新的「置易付」安排下，按揭款項可直接由新按揭銀行支付予原按揭銀行，資金流轉實現「銀行對銀行」直接對接，毋須再經律師行賬戶經手。
新安排對買賣雙方都有顯著好處。以往市場曾發生律師行因遭接管導致客戶資金被凍結，買家因而未能如期成交甚至面臨撻訂風險；在新安排下，按揭資金直接在銀行體系間流轉，徹底消除按揭資金在律師行託管賬戶被凍結的潛在風險。對賣方而言，以往領取支票到資金到賬需時一至兩個工作天，採用「置易付」則能簡化程序，讓賣方最快在成交日當天就能收到賣樓餘款。
善用「置易付」新安排
筆者有四個小錦囊可以分享，令物業買賣雙方能善用「置易付」新安排。
首先，需要在簽臨約時表達意向。如買賣雙方同意使用「置易付」，需要在簽訂臨時買賣合約時加入相關條款，在簽署正式買賣合約時，律師亦會加入相關詳細條款。另外，買家向銀行申請按揭時，銀行會根據臨約中已表明的意願，安排相應「置易付」安排。
第二，用家可中途「轉軚」。使用「置易付」轉賬按揭貸款並非強制性，買賣雙方可協議沿用傳統經律師行託管款項的方式進行交易。如想中途改變付款方式，需要在成交前8個工作天或之前通知銀行及律師，而相關變動並不會影響物業成交。
第三，雖然「置易付」擴展至二手住宅物業及住宅車位，但主要有兩類二手物業交易並不適用。其一是有轉讓限制的資助房屋，亦即是未補地價的居二市場物業並不能採用；其二是有關物業有其他產權負擔，亦即是物業有多於一個按揭，又或者被「落釘」，都不符合使用「置易付」的要求。
最後溫馨提示，賣方物業即使沒有按揭在身，亦可使用「置易付」，但必須提供一個具備按揭服務的香港銀行的港元戶口，以作收款之用。
新安排將於本月底正式實施，透過「置易付」不僅能顯著提升交易安全性，更可改善資金轉賬效率。相信這項與時並進的優化措施將受廣大用家歡迎，令香港物業買賣環境更趨成熟穩健。
