【息息相關】發展商一按轉按難題
王美鳳 中原按揭董事總經理
過去不少發展商會為新盤買家提供高成數按揭，這類按揭一般設有分段息率，較常見是首兩年或三年提供低息蜜月期，第三年或第四年起之息率則跳升至P至P+1%，即現約為5厘至6厘多水平，故此用家一般在兩三年或之後有轉按需求，以避免利息開支暴增。這類發展商一按以八成按揭佔多，用家若轉按至銀行，視乎可造按揭成數、現時估值及按揭餘額以確定是否需要補付首期差額。自樓按全面放寬後，銀行按揭成數全面可高達七成，透過按保計劃的按揭成數高達八至九成 (設樓價上限)，發展商一按用家亦得以受惠，轉按至銀行所需補回之首期差額大幅減少甚至無需補差額。然而，轉走發展商一按是否需補差額亦取決於物業價值是否有變，若然轉按時當前物業估值已累跌一定幅度，將導致可造按揭金額減少，實質按揭成數下降，業主或仍需補付相關首期差額才可轉按。
需有足夠資金補付首期差額
舉例，業主約於三年多前買入一個位於九龍的豪宅單位，作價3,000萬，當年有關樓價的按揭成數僅達五成，業主選用發展商一按承造八成按揭，首三年低息優惠可享按息P-2%；三年過去後，現時按息跳升至P+1% (P現為5.25%)，實際按息6.25%，尚餘按揭餘額約2,160萬，業主希望盡快轉按以免捱貴息。業主向銀行查詢後卻面對轉按上會難題，首先是銀行稱有關單位價值之跌幅較大，估值跌至2,500萬，再者，基於單位價格較高，已超出申請按保的樓價上限(1,500萬至1,715萬)，若業主向銀行申請七成按揭，最高貸款額僅達1,750萬，意味業主需有足夠資金補付約410萬首期差額方可轉按，業主在這方面有困難，未能騰出大額資金。下期拆解。
