家居滲水如何解决
黃江天 資深法律人
超強颱風「樺加沙」襲港期間，相信不少居家市民都嚴陣以待，既擔憂玻璃窗爆破，又要處理窗框、天花、牆身、露台的滲水、漏水。其實平日的家居滲水、漏水都是頗為手尾長的煩惱事。
常見滲水的原因，可能樓上、毗鄰或本身單位的排水管、供水管漏水、樓板防水層或浴缸封邊欠妥或殘損，雨水經由大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入。對他人的物業或物業權益不合理干擾，非法干擾他人享受其土地房產的權利，如滲水，屬私人妨擾侵權。
根據《建築物管理條例》，物業業主和住戶有法定責任妥善管理、保養和維修樓宇，包括解決滲水。如懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位，應盡快與有關住戶商討，要求調查滲水原因及維修。如樓上或鄰居不願意開門合作進行測試、或不承認其單位漏水，受影響住戶可以怎樣做？這樣就需要公權力執法介入。
為協助公眾處理此問題，食環署與屋宇署成立的「聯合辦事處」（俗稱滲水辦），兼備食環署的法定權力和屋宇署在屋宇測量方面的專業知識，並按《公眾衞生及市政條例》的相關條文，專責處理樓宇滲水個案。調查人員需要相關人士合作，進入投訴人單位及懷疑引致滲水的單位進行測試及收集證據，以確定滲水源頭。對拒絕合作的業主住戶，可向法庭申請手令進入。當證實構成衞生妨擾的滲水源頭後，可發出「妨擾事故通知」，規定在通知指明的期限內減除妨擾，否則會被檢控；亦可向法庭申請「妨擾事故命令」，如沒有遵照法庭命令，會被檢控。
最近條例經修訂，由2025年8月17日起實施，任何人如無合理辯解而不遵從政府人員發出的「擬進入處所通知書」，被檢控最高可罰款5,000元；進入單位調查時段，延長至上午7時至晚上10時；若不遵從「妨擾事故通知」的罰款提高至25,000元及每日450元；而不遵從「妨擾事故命令」的罰款則提高至50,000元及每日600元。
