私樓潛在供應10.7萬伙 重返歷史高位
私樓供應持續高企。房屋局公布，截至今年9月底，未來3至4年一手私宅潛在新供應約10.7萬伙，按季增加2000伙或1.9%，回升至今年首季歷史高位。樓市淡靜，新盤去貨放緩，貨尾量按季增1000伙至1.8萬伙，而今年首三季，住宅落成量1.01萬個，按年減少6500個或39.2%。市場人士認為，特區政府減辣雖利好樓市，惟市場仍受多項不利因素影響，目前供過於求，樓價續有下調壓力。\大公報記者 梁穎賢
房屋局根據9月底的最新推算，未來3至4年的一手私人住宅供應量約10.7萬伙，按季多2000伙。潛在供應當中，包括1.8萬伙貨尾，按季增1000伙或5.8%，未售樓花6.8萬伙，以及約2萬個在已批出土地（熟地）可隨時動工的單位。該批單位中，估計9.2萬伙為實用面積小於約753方呎的中小型單位，佔整體供應量的86%，比率與上一季相同。
第三季住宅落成量2500伙，按年大減2000伙或44.4%，按季增1700伙或2.13倍。今年首三季，住宅落成量1.01萬伙，按年大減6500伙或39.2%。第三季私宅施工量3200伙，按年增1800伙或1.29倍，按季則減2800伙或46.7%。今年首三季計，住宅施工量1.15萬伙，按年大增5900伙或1.05倍。
房屋局表示，預計未來數月將有12幅住宅用地轉為熟地，可提供約3700伙。此外，隨着特區政府持續有序增加房屋土地供應，相信未來3至4年的私人住宅預計供應量將維持在較高水平。
首三季萬伙落成 僅全年預測量一半
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，即使今年首三季施工量錄1.15萬伙，已超越去年全年的1.1萬伙，但比起2021年的2.13萬伙仍少約46%，與2018及2019年逾1.8萬伙相比亦有差距，可見今年施工量屬偏低水平。
他續指，落成量方面，第三季落成量約2500伙，按季回升約2.1倍；但首三季合共約1.01萬伙，只佔差估署全年預測19953伙的50.6%，相信是因發展商建屋步伐放緩所致，並意味着第四季需要超過9800伙落成才達標。
反觀，今年現樓貨尾高企，第三季更升至1.8萬伙，與今年第一季持平，並創2007年首季後的約16年新高；由於第三季樓市氣氛轉靜，除受加息影響外，本港銀行更上調新造拆息按揭的鎖息上限，加上當時市場期待施政報告或會為樓市撤辣或減辣，觀望氣氛濃厚，新盤銷售放緩；與此同時，第三季落成量增加，帶動現樓貨尾回升，並處偏高水平。
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，預計今年落成的私人住宅，有近六成尚未售出，售出比例約四成為十年新低，反映銷售進度落後。在2014至2021年，同期一手售出比例均達七成，2022年降至六成，今年再跌至只有43.2%，反映現樓貨尾積壓不斷上升。
截至2023年第三季統計，今年落成私人住宅估計18245伙，其中未推售5641伙，貨尾4723伙，合共待售單位10364伙，佔全年估計落成量56.8%，售出比例僅43.2%。房屋局公布今年首三季落成量僅1.01萬伙，如果全年落成單位不達標，相信第四季售出比例亦較難被推升至六成水平。
團結基金：減辣效應兩季後反映
團結香港基金副總裁葉文祺指出，雖然最新潛在供應按季增加2000伙，重回歷史高位，但在市場普遍認為樓市進入下行周期的大環境下，未必會在短期內轉化為實際落成量，而減辣措施的作用相信還需要一段時間後才能在數據中反映。
此外，葉文祺留意到，現樓新盤貨尾及建築中而仍未售出的新盤數量與上季相若，繼續維持高位，這是市場持續觀望態度的結果。他認為，未來兩季的相關數字較為關鍵，將反映減辣措施的實際作用，以及是否需要作進一步調整。
