6因素影響70鐵路盤呎價貶值
施政報告倘減辣 樓價回穩小心屬虛火
美國加息未停令香港銀行上調按息，加上經濟未完全復甦，供樓能力仍吃力，港股表現牛皮資金被套，市民寧把資金轉入高息定存，加上靜候施政報告減辣佳音，估計未來住宅供應增加等，六大因素令市民入市時都停一停，想一想，導致整體一、二手樓價及成交表現疲弱，不少指標屋苑呎價已現急跌，而上月成交量按月更大跌兩成半。據市場數據顯示，70大鐵路屋苑盤呎價按月普遍下跌，僅12個屋苑錄得上升，個別屋苑按月跌幅更高達13%-14%。專家提醒指出，即使政府撤辣穩樓市，換來的就只有一段平穩的樓市「窗口期」，當平穩過後又會重返下跌大趨勢之中，基層市民入市須小心再小心。 ◆香港文匯報記者 黎梓田
根據統計數字，70大鐵路沿線屋苑之中，共有58個屋苑呎價錄得不變或下跌，其中下跌屋苑佔27個，跌幅最大為清水灣道8號以及天晉，分別按月跌14%及13%，而上車指標屋苑嘉莊山莊則按月跌8%，呎價9,000元，為70大鐵路沿線屋苑唯一呎價跌穿一萬元之屋苑。呎價上升之屋苑只有12個，其中以寶翠園及匯璽升幅最大，分別按月升14%及10%。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，據差估署數字，目前樓價實際上已經按年下跌了7.9%。與去年相比，樓價下跌的幅度已經有所縮小。若與去年12月底相比，全年的漲幅大約收窄至1.34%。
上月二手成交近五年最差
高力香港研究部主管李婉茵接受文匯報訪問時表示，今年首8個月中小型樓價雖仍有輕微升幅，惟9月至10月低價成交個案增加，情況未反映在數字上，估計會繼續向下調整，全年樓價預計下跌4%至5%。李婉茵認為，樓價主要受到股票市場、經濟環境以及市民供款能力影響，惟香港在這三方面都未如理想，雖然撤辣未必能讓樓價回升，但至少能帶動成交宗數，如果政府不撤辣，下年樓價下行壓力會更大。
二手物業價量齊跌趨勢暫時無法扭轉，市場數據顯示，9月全港二手住宅註冊量按月跌約24.5%，僅錄2,088宗，創自2018年12月後57個月(近5年)新低。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料統計70大鐵路沿線屋苑，9月共錄321宗二手註冊，較8月的357宗減少約10.1%。按月跌幅雖較全港二手住宅註冊量少，但值得留意是「零成交」的屋苑由8月的13個進一步增加至9月16個。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，二手市場價量齊跌，樓價近期持續下調，在9月份11個成交宗數最多的鐵路沿線屋苑之中，當中有10個屋苑的平均實用呎價按月下跌。
9月份二手成交只有2,000多宗，是全年最差數字，並已經接近去年11月的水平。他預計如果政府釋出減辣措施，可能會推高成交量至約3,000宗，接着可能會使樓價下跌的趨勢放緩或停止。因此，我們認為有可能使價格平穩，但如果沒有任何令人驚喜的因素，相信10月份的樓價可能會持續微跌。
買樓投資方面，市民更需小心，他認為樓市將會有一個「窗口期」。換言之，政府可能在施政報告中推出減辣措施，對市場起到刺激作用，但無法改變整體大形勢，例如美國加息導致樓市價格下跌。不過，本港居住需求還是非常強勁，最近可以看到租金仍然在上漲，這是一個需求強勁的指標，所以如果物業相關稅務調整或寬鬆，首先會帶動交易量上升，然後價格下跌的趨勢可能停止一段時間，但可能之後又會回到大趨勢中。
基本因素未變 股市樓市長遠仍弱
因此，張翹楚認為，香港的股票市場和房地產市場從長遠來看可能會受到影響，市民需要小心謹慎地制定投資或入市策略，以避免對個人財務產生負面影響。
