珠海推進「城市更新」 「工改工」項目前景看好
張宏業 特許測計師 中國房地產估價師
6月初，筆者應邀出席廣東公評評估所成立三十周年暨大灣區評估諮詢新探索專題分享會。分享會題目包括珠海城市更新經濟平衡研究。筆者結合廣東省最新公布的高質量建設製造強省政策，具體分析該市如何憑藉「城市更新」項目推進「工業上樓」。
截至2022年，內地工業十強（工業GDP規模）城市最新出爐，大灣區中深圳、廣州、佛山、東莞分別位列第一、第五、第六和第九位。珠海要邁向「萬億工業強市」，高質量的產業載體至關重要，必不可少。
珠海力拓「5.0產業新空間」
2022年，全新的園區概念在珠海出生—— 5.0產業新空間。按照官方定義，「5.0產業新空間」是指適應新形勢、賦能新技術、承載新產業以及契合創新驅動發展要求的新型載體，具備「低租金、高標準、規模化、配套全、運營優」五大特點。珠海市政府要求產業新空間必須配備能滿足員工吃、住、娛樂休閒等需求的生活、商業配套，以及專業性生產配套服務。珠海市政府表明將進一步加快5.0產業新空間建設進度，緊盯目標2,000萬平方米「不變樣、不停步」。
根據《珠海市人民政府關於印發珠海經濟特區工業用地控制線管理規定實施辦法的通知》，對「工改居」、「工改商」項目進行嚴控，同時加大對「工改工」的支持力度。
「工改工」仍存多重挑戰
出席是次分享會的與會者認為，「工改工」項目有特別經濟因素，包括營銷成本具有周期性、並且還面臨着持續招商的難度和挑戰。能夠真正把客戶服務好，讓客戶能夠順利續租，保持高出租率和租金平穩上升是具關鍵的。這表明業主必須延請專業招商團隊且時刻保持物業的有效使用性，方才達至高出租率，以及穩定租金升幅。「工改工」項目營業收入具有多樣性特點，主要有四大來源，包括物業服務費、停車相關費用、代收代付差額和其他經營收入，同樣地這些收入應達到逐年上浮趨勢。
有別於商住類，「工改工」項目不會出現一次性銷售變現，具有持久升值的物業是具備較強的融資能力，業主通過連續抵押活動，既可以每月賺取產業收入減去運營支出含利息支出的淨收入，通過再融資便可取得額外資金投資新型項目。
內地房地產已進入存量市場、「大拆大建」行為受到嚴控、「工改工」變成政府支持類別。再無一次性銷售收入支撐，「工改工」項目成敗視乎物業能否持續升值，而要達至這一目標，必須依賴成熟的招商團隊和物業管理隊伍。
物業持續升值潛力巨大
從長遠來看，「工改工」項目有着巨大的市場機遇。金融機構需要創新融資核心，並且由短年限變為長期限；重疊小批量變為持久大批量；短期高收益變為長期低收益。Pre-REIT、REITs、房產私募基金、家辦資金在未來城市更新尤其是「工改工」和舊區改造項目會佔據主導地位。開發商應更新投資思維，從短期一次性獲利過渡到長期通過物業價格上升。
邁向萬億工業強市，珠海正緊緊圍繞新一代信息技術、新能源、集成電路、生物醫藥與健康四大主導產業，以智能家電、裝備製造、精細化工三大優勢產業集中發力，做大做強珠海「4+3」支持產業集群。打造高效的「5.0產業新空間」去承載支持產業集群是非常重要的。
結合房託基金可達至雙贏
除了廣建全新產業園外，通過「城市更新」手段把舊廠區「工改工」地變身新型產業空間也是重要手段之一，既可利用現有工業區的基建設施，也可活化或重建舊建築物。「工改工」項目有着不同的投資回報，且必須長期性運營、招商、維修、改裝載體，方可達到長期升值的目標。業主通過物業價值上升的部分，可以進行再抵押，賺取額外資金開發新項目。未來，發展商應該結合房託基金、私募基金等進行「城市更新」項目，達到雙贏局面。
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