經濟風雲之樓市仍觀望：樓市有剛需 最驚股市拖累
恐負財富效應顯現 專家料「六絕月」進悶局
全球經濟受到俄烏衝突牽動，新冠疫情加上美聯儲展開加息周期，港股早前出現小股災連跌數千點，金管局日前更罕有示警樓價有下跌風險，但近日又有新盤銷情不俗，樓市前景撲朔迷離。香港文匯報邀請多位專家為樓市把脈，普遍認為香港樓市確有剛需，但當前最擔心投資市場下挫的溢出效應，如股市下跌造成負財富效應，令樓市難以「獨善其身」，有投資者更大膽估計，「六絕月」恒指或展開跌勢，屆時樓市可能跟隨並進入「悶局」，籲市民等待局勢明朗再作決定。
◆香港文匯報記者 黎梓田
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚：美息狂加影響投資市場
時局紛亂，投資獲利不易，除股市受到影響之外，作為避險產品，債券在今年首季也打破「股下債上」的慣例，給投資帶來陰影。香港最大的主權基金外匯基金剛公布首季業績，受累股債勁蝕，首季虧蝕550億元，為繼2020年首季勁蝕逾千億元後再度「見紅」。小投資者要保本增值談何容易。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，港股日前跌穿兩萬點心理關口，原因有很多方面，包括美聯儲預告可能每次加息50點子以上，加上內地疫情反彈，供應鏈受考驗，可能拖累內地經濟表現。港股已從今年高位累跌逾四千點，在負財富效應下樓市自然難以獨善其身。
提防第六波疫情爆發
張翹楚指，股市下跌對於樓市的影響來得最快最直接，市民不一定會把股票賣出套現，不過在負財富效應下，入市之前都會「睇定啲先」，因此今季樓市表現有機會受壓。至於之後的表現，則需要視乎5月至7月會否出現第六波疫情或者其他「黑天鵝」。
美國議息剛剛宣布加息0.5厘，張翹楚認為，美國可能還會再加息5次，假設每次加半厘，連同今次總共加起來就是3厘，屆時本港為避免息差過大導致資金流走，也不排除會跟加。事實上，美聯儲只是加了兩次息，港匯已經快觸及7.85港元兌1美元的弱方兌換保證，由此可推斷，只要美聯儲維持以上的加息步伐，本港銀行也肯定會加息。
若大規模走資將影響樓市
至於本港加息會加到多少，張翹楚指可參考以往銀行同業拆息HIBOR近5年高位的2.6厘，如果H＋1.3厘的話，則已超過最優惠利率及鎖息上限，屆時就可能對樓市產生重大影響。
但張翹楚提到，股市和加息因素，對樓市來說不一定有正向關係，反而跟樓市關係最直接的指標是貨幣供應M3，其走勢跟樓市走勢最為接近。他指出，影響M3的因素主要是移民、國際資金配置、美國收水以及地緣政治等，不過移民對本港的M3影響有限。他認為，如果國際地緣政治變化導致本港資金出現大幅流走的情況，屆時香港的樓市才會出現真正下跌。
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才：股市大跌即首期無着落
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才表示，港人普遍儲存財富的方式主要是股市及樓市，而兩者的走勢亦有間接關係。首先，不少未置業的市民，上車前均會把資產投入股票市場，作資產升值及儲首期之用，如果股市大跌，則代表「首期無着落」，買樓的計劃就會延後，亦導致樓市需求減少。
麥萃才指，金管局日前罕有地發出樓價下跌的警告，原因是美聯儲相關官員早前「放風」，加息步伐加快，每次加息幅度將至少0.5厘以上，港匯亦將會面臨壓力，而銀行同業拆息HIBOR亦會跟隨上升，市民買樓難度也同樣增加，對於一些「計到盡」入市的基層市民影響最大。
不過，麥萃才認為，如果參照2015至2016年美國加息期，一共加了大約7至8次，總共加了大約兩厘，而港息亦只在最後兩次跟隨加息，而且幅度更低於美聯儲加息幅度，對於樓市未有太大影響，因此他預料今次加息周期的樓價表現，只是「重演」對上一次加息周期的表現。
港債市受加息影響輕微
從股市、債市來看，麥萃才指，股市波動主要較受企業盈利、地緣政治等影響，加息不是最重要因素，料股市下降幅度維持在約10%。香港大部分債券都是企業債，零售債券主要是特區政府發行的與通脹掛鈎債券，這類債券的特點是通脹越高，所得回報越高，相信影響相對較小。
資深投資者吳賢德：恒指最差或試萬六點
前補習天王、資深投資者吳賢德表示，新冠疫情是整個股市、樓市下跌的觸發點，然而早前的股市急速下跌之後再彈升，他認為也是大戶製造的假象，目的是為了「試水溫」。在國際形勢「風雨飄搖」下，估計5月之後會出現大跌勢，而且難有反彈動力，他更大膽估計恒指最差會見16,000點左右，即2011年的低位。
吳賢德指，國際形勢比本港市民所認知的更為複雜，單是俄烏局勢已經可以拖垮全球股市，加上美國剛剛展開加息及縮表步伐，港元流走亦會導致港股下跌。5月之後如果出現股災，恒指會不斷下試低位並形成「悶局」，到時樓價也會跟隨股市進入「悶局」。
不過，他認同本港樓價不會有大跌的可能，原因是疫情爆發兩年以來，全世界樓價不斷急升，惟香港樓價升幅最細，所以下跌空間有限。他估計今年下半年樓價會緩慢下跌，料樓價的累積跌幅會有10%或以上，而目前樓價自高位已累跌約6%，不急於入市自用的市民，可視乎年底情況再決定入市部署。
