速管「分契」及「三無」樓/□宇文靜
政府加快檢驗老樓之餘，更需針對老樓中大量的「分契」樓及「三無」樓。前者是因改建而分成多個單位的樓宇；後者即「無法團、無保安、無管理」樓。快速建立處理機制，慎防慘劇再發生。
馬頭圍道倒塌唐樓的樓齡已超過半個世紀，目前這類樓宇還有不少。事故發生後特區政府高層反應迅速，特首及發展局局長林鄭月娥到現場視察之後，除了即場決定對全港同類樓齡楆宇進行檢驗之外，也以解決受影響市民的迫切日常生活為首務，安定民心，並定下盡快檢討相關樓宇政策和目標，備受好評。
加快驗樓大有必要
據發展局的數字，目前共有一萬六千幢超過三十年的私人樓宇，十年後將增至二萬六千幢，其中尤以唐樓的數字為高。出事唐樓附近還有不少同期樓宇，居住於這類樓宇中的市民表示十分惶恐。相對而言，唐樓的樓價較低，實用面積較大，因而形成了兩種突出的居住情況：一是入住的多為經濟收入較差家庭，不論是購買還是租住，都因為費用較低可以減少生活支出，同時有較大的空間紓解家庭人口多的困境。二是一些生意人的商業規模不大，尤其是初創業的人，也會選擇這類唐樓低層以及租金相對便宜且在市區的優勢，以減輕創業面對的基本消費太高風險。
目前政府對於樓宇的維修計劃共有三方面：一是透過樓宇管理維修綜合計劃，促使業主自覺進行定期維修，排除一些並不太嚴重的殘缺情況和存在危險。二是改善樓宇綜合貸款計劃，協助業主盡快進行樓宇維修工作，一些維修樓宇的棚架掛上這樣的宣傳計劃標語便是這類個案。三是唐樓的居住者不但有經濟收入差的家庭，也有不少完全沒有收入的長者，政府在支援長者進行樓宇維修上推出了特別措施，以實際財政支援為長者解決面對的這個難題。
一般而言，樓宇維修在這三方面措施支援下，已經顯示不少效果。但是，其中也有不少實際問題需要市民緊密配合，才能令效果更突出。這次馬頭圍道塌樓事件之前，有居住該樓宇的市民反映，每有巴士或重型車輛駛經樓前道路，便會感覺到樓宇搖動，而地下舖位正展開裝修工程，也令樓宇的石屎不斷剝落。這就是倒塌樓宇出現的反常現象，如果居住者能夠及時向業主或有關當局反映，及早採取有效措施，或許不致造成人命及財產的嚴重損失。因此，應重視加快驗樓與市民配合這兩道緊扣的環節，即政府加快驗樓工作，市民積極反映老齡樓宇的異常情況。
注意「分契」潛在危險
上世紀九十年代香港出現一種改建樓宇的不正常現象，有些樓宇被較有財力的人購買之後，利用實用面積大的特點，分隔成多個獨立單位再出售，其中尤以唐樓為多，原因在於唐樓的樓價相對低，實用面積相對大。將原來的一層樓宇間隔成多個單位，涉用的建築材料多，每個單位的獨立廁所及牆壁需增加大量泥磚使用量，令樓宇承受了很大壓力。所謂獨立廁所，其實是在樓面直接鋪設大型去水及入水管，然後加一層泥土將之掩埋，這樣的做法等於直接加大樓宇的負荷量。及後政府立例規管，才令這種樓宇改建而出現的分契樓不再肆意蔓延。
但是，目前這些分契樓潛在的違規樓宇負荷量依然沒有解除，不少市民還住在這樣的分契樓中，時間過去了十多二十年，究竟分契樓層對整幢樓宇造成的結構性危險有多大，至今尚沒有受到重視。因此，首先必須對這類存在着分契的唐樓作出統計，其次需要先行驗樓，更需要特別針對其結構性問題進行評估，尤其是針對時間長的問題作出評估，可以有效防止塌樓事故。
當年發展分契樓的人，因為看到了一些唐樓沒有業主立案法團，不必經過立案法團這一關的審查，容易收購改建，暴露出沒有業主立案法團的樓宇容易受到奸商利用的弱點。因此，加強成立業主立案法團的工作，應當作為一件重要事情處理。立法會房屋事務委員會主席王國興在馬頭圍道發生塌樓事故之後，已經第一時間去信立法會秘書處，要求盡快召開緊急會議討論事件。此舉明顯可以在如何幫助不少依然沒有成立業主立案法團樓宇探討可行的幫助辦法，尤其是那些有大量分契的唐樓，更應首先加以重視。
官民合作出謀獻策
曾蔭權及林鄭月娥第一時間趕赴現場，表示了政府對事件的重視，接着下來需要做的就有很多工作。唐樓固然是第一個注重的目標，但唐樓之中大量的「三無」樓宇更需要作為目標中的目標。所謂「三無」樓宇，指的是「無法團、無保安、無管理」，住在這些樓宇中的市民各自為樓宇的安全負責，如果本身是業主或許還會積極考慮樓宇的安全問題，如果是租客，則多會處於雙不管的情況下，租客因為本身不是業主而不會主動考慮檢驗樓宇的安全問題，業主則因為本身不住在這種危樓而掉以輕心。這種「三無」樓宇加上樓齡多超過三十年甚至四、五十年，導致危險性極高。因此，在驗樓及維修問題上，有兩方面情況需要第一時間處理：一，包括政府、立法會議員及市民，都要為「三無」樓宇建立安全監管措施出謀獻策，立法會必須盡快就此進行討論，市民則可以透過傳媒或直接向政府提出建議。
二，不論住在「三無」樓宇的人是業主還是租客，都需要重視及積極參與成立業主立案法團、聘請保安及管理的工作。三，對於缺乏資金進行樓宇維修的長者，要加快對他們的支援，以免因為維修不及時而出現新塌樓事故。
危樓是一顆極為嚴重的都市定時炸彈，驗樓不應只着重於樓宇表面的某些簡單情況，而應注重樓宇的結構問題，尤其是樓齡超過四、五十年以及有大量分契樓的唐樓，更不能掉以輕心，才能使驗樓工作落到實處。
