放寬丁屋高限是好建議/□曾淵滄
上星期，兩位可能的特首候選人唐英年與梁振英同一日訪問鄉議局，並同時提到丁屋高度的事。唐英年建議丁屋可以建六層或九層高，梁振英也說三層高的丁屋浪費土地資源。
丁屋高度只限三層基本上是百多年前留下來的歷史問題。百多年前，英國人開始租借新界九十九年的時候，新界已經有一批原居民。當時英國人承認滿清政府時期管理農村居民建屋的方法，就出現了丁屋的條例。香港回歸，基本法規定維持新界原居民的利益不變，於是丁屋條例也就維持不變至今。
丁屋土地供應已短缺
新界原居民的丁屋條例使不少非原居民的香港人不滿，這些人認為新界原居民沒有理由享有這種特權。所謂丁屋條例，即新界居民的所有男丁都有權在自己的土地，一般是農地上建一棟三層高的丁屋，每一層面積700平方呎，合共2100平方呎。香港法例規定對土地指定用途，改變用途要得到政府批准，還得補地價，補地價的費用不菲。因此，一棟丁屋補地價的成本往往達數百萬至一千多萬元。新界原居民不必補地價而將農地變成丁屋也等於是政府送給原居民每一個男丁數百萬元至一千多萬元的大禮。這自然引起非原居民的不滿。以香港總人口來計算，非原居民的人數自然遠比原居民多，也因此，香港輿論的傾向自然是反對丁屋政策，並有取消丁屋政策的呼籲。
丁屋政策受到基本法的保護，取消丁屋政策就一定得修改基本法，這是不易取得共識的大事件，也因此，從現實的政治環境來考慮，這是不可能的事。
不過，雖然丁屋政策不變，但是新界原居民的土地有限。隨着人口的增加，原居民逐漸發現他們的所謂丁權已變成一紙空洞的利益，因為他們找不到土地建丁屋。土地不夠，是因為丁屋條例規定丁屋最高只能建三層，屋前還得保留一些空地讓人與車可以通過。經過百多年的建設發展，目前新界原居民可以用來建新丁屋的土地供應已經面臨短缺的問題。換言之，新的丁屋不易建了，原居民心有不甘，而反對原居民享有特權的人也滿意這種自然的壓抑法。
不過，從更宏觀的角度來看，新界原居民的丁屋政策對香港這樣一個土地資源缺乏的地方來說，的確是土地資源的浪費。今日內地不少農村也在進行改革，拆除一層、兩層高的古老房屋，改建高樓，而騰出的空地可以種植更多的農產品，可以發展小型工業。內地廣闊的農村已經在向高空發展，拆除矮小的房屋改建高樓，寸土尺金的香港也的確可以考慮走這條路。
新界鄉議局支持建議
唐英年與梁振英的建議自然能得到新界鄉議局成員的支持，其主席劉皇發向記者說唐英年與梁振英的建議很好。因為大量原居民正愁於沒有土地可以使用，以保障他們的丁權，建新的丁屋。如果丁屋可以建高樓，他們會拆掉舊丁屋改建新丁屋，把樓建高，土地的需求就少了，可以建多好幾倍的丁屋，以後世世代代多生育，多生男丁來多建丁屋，自己住有剩餘就租出去，每月收租金該多好。
很明顯的，唐英年與梁振英的建議可以取悅新界原居民，但是，佔香港人口的多數非原居民會不會眼紅，不高興？這是特區政府應該留意的事。
據說，讓丁屋建得高一些的建議不是始於唐英年與梁振英兩人，政府內部多年前已經討論過，只不過有人擔心這麼做會使得非原居民不滿，而且，讓丁屋建得高，也等於大幅度增加土地供應，大幅度增加丁屋的供應。農地成本極低，可以在農地上建丁屋，哪一位原居民不想建，沒錢也會借錢來建。那就等於香港住宅的總供應量會大增。香港回歸之後出現亞洲金融風暴，樓價大跌，2003年之後樓價才復蘇；2008年又再出現全球金融海嘯，樓價再受打擊。因此，特區政府一直都小心翼翼地處理房屋供應的問題，生怕房屋供應一下子大增導致樓價大跌，再次出現負資產問題。
因此，我認為放寬丁屋高度的建議，從宏觀環境來說是好建議，可以提高香港土地的應用比例。不過，一些政治上的考慮及總數量的控制也得留意。
須防止建豪宅炒作
從經濟的角度來看，放寬丁屋的高度限制，丁屋的供應會大量增加，很肯定，原居民用不到那麼多丁屋。譬如一個家庭，如果有三個男丁，其中兩個是小孩子，他們將有權興建6300平方呎的丁屋。他們肯定不需要這麼大的住宅，於是會分租出去。目前，大量新界原居民就是因為缺乏土地建三層高的丁屋，一旦放寬高度限制，這些丁權充分應用之後，新界將增加大量可供出租的丁屋。唐英年認為丁屋可以建六層或九層，我認為若要解放思想，不妨不加限制，只要符合城規會的要求就行，他們可以建三十層、五十層的新丁屋，是一幢大廈，每一個丁權可以分到三個700平方呎的單位。為了防止他們建豪宅炒作，應該不准建2100平方呎的大單位，而應全部都是700平方呎的中小型單位。然後依丁權分配大廈裡的單位，建築費及分配的工作由參與的原居民自己處理。也許，多付一點建築費的人可以選高層的新丁屋，也許，大家平分建築費，分配則由抽籤決定。
今日新界的原居民中不少已移民海外，一旦他們知道可以加建丁屋，必定趕回來興建新丁屋。因此將來不論梁振英或唐英年哪一位當特首，在改變丁屋條例之前，好好地調查一下目前在香港及在海外的新界原居民所擁有的丁權總數有多少，並估計一下放寬丁屋高度之後新增的丁屋會有多少？所產生的經濟效果如何？
作者為城市大學副教授，博士
