深圳炒房客被套大亞灣
圖：去年至今，開發商們全部降價售樓，不少樓盤售價與成本價持平\本報攝
□「80萬元（人民幣，下同）就能擁有自己的別墅，大家都在搶呢。」深圳投資客劉勝利五年前在深圳擁有兩套房產，因為不想貸款，便將深圳南山區的一套房子賣掉，一次性支付了惠州半島1號的別墅。但是五年過去了，南山區的房價已經翻番甚至漲了三四倍，而半島1號的房價依然在每平方米4000多元徘徊。他沒有裝修房子，無法出租，自住路遠又不現實，想轉手賣掉，卻發現有心買房的人幾乎為零。\本報記者 王一梅
惠州大亞灣，與深圳一衣帶水，距離深圳僅有1個小時左右的車程，土地資源卻比深圳豐富，房價也只是深圳四分之一的水平。近幾年，巨大的價格反差與不限購的宣傳，吸引着劉勝利這樣的眾多深圳人前往投資買房。據不完全統計，在大亞灣購房的七成以上都是深圳客。然而，隨着房地產調控的持續，大批房客像劉勝利一樣被「套牢」了。
深圳投資客虧本求甩身
為了解套，不少深圳投資客甚至虧本甩身。在深圳一個人氣頗高的「大亞灣信息港」網站上，「房屋租售」頻道網友帖子裡，賣房和招租的帖子比例超過95%，而需要求購和求租的信息則少得可憐，並且報價極低。
關永在2007年4月購買了位於大亞灣熊貓國際新城一套房，總價50多萬元。後來，金融危機來襲，房價一度下跌，2009年，房價回升，市場價大約為每平方米4000元至5000元，此時關永又恰逢要出國，急得四處託朋友幫忙賣房，到各網站論壇發帖，因為市場需求太少，大亞灣雖然新樓盤很多，但當地卻沒有中介舖。
「報價從每平方米5000多元一路下滑。我的心理底價是3800元，但最後，我的售價只有2800元，比我的買入價還低好幾百元。」關永唏噓不已。
熟悉深圳和惠州大亞灣兩地房產市場的專家說，去惠州大亞灣附近的炒房客幾乎沒有成功的個案。目前，惠陽淡水和大亞灣等地的樓市「空城」現象突出，出租難、自住難、想轉手更難「三大難」依然沒有改變，「有價無市」的局面令深圳投資客依然被深度「套牢」。
在2010年時，惠州商品房成交均價是每平方米4364元，僅為深圳的四分之一，巨大的價差備受深圳投資客青睞，同年10月深圳出台限購令，有閒置資金的深圳市民不得不轉而投資外地樓市。再加上近年來深惠兩地的軌道交通在逐步完善，一體化程度越來越高，深圳投資客遂迅速湧入惠州樓市。
房價6272元跌至4000元
惠州樓盤幾乎全部面向深圳銷售，不少樓盤為取悅深圳人，從設計到配套甚至名稱都與深圳相似，讓人感覺不是在50公里外的惠州，而是在深圳。「目前的一些項目確實從建築品質各方面試圖完全迎合深圳人對建築的欣賞習慣、使用習慣。」大亞灣鑫鼎房地產有限公司副總經理梁懷江表示。
根據廣東省房協發布的《2011廣東房地產藍皮書》顯示，2010年1月惠州全市商品房均價僅為每平方米4364元，但到了當年12月，惠州全市均價已經飆升至5662元，漲幅超30%。到2011年，惠州房價升至6272元。
「深圳投資客拉高了惠州房價。這樣的市場是相當危險的，一些項目的深圳客購買率達到了70%以上甚至更多，他們一來，房價上去了，他們一走，銷售就基本停滯。」惠州某不具名開發商在接受記者採訪時如是表示。
深圳綜合開發研究院地產研究主任宋丁分析稱，「惠州這兩年房價快速飛漲，顯然是被外地投資客拉動，惠州本地需求並不大，本地人也沒有這樣的消費力。」惠州經濟在廣東省處於中下水平，地方政府只有依靠賣地發展房地產的方式補充財政收入。本地自住率太低，房價也嚴重脫離了當地消費水平，政府沒有能力完善城市配套，沒有能力提供產業就業支持，也無法形成人口聚集，最終只會導致一座「空城」。
而隨着樓市調控的逐步深入，深圳投資客撤離惠州，惠州房價瞬間像過山車一樣急轉直下，在2012年春節後，惠州市場掀起了猛烈的降價風潮，甚至出現低至每平方米4000元單價的樓盤。
「房產價值被高估了。『廣深同城』等都是概念的炒作，投資房地產需要看概念，但要看是否有實質性的利好。」中國城市運營管理研究中心主任戴欣明說，畢竟兩城市之間的交通仍然不算方便。
五年內料處「去空置化」
世聯地產諮詢（惠州）有限公司副總經理范忠洲分析，大亞灣發展較慢，預計在未來至少五年，大亞灣仍然是處於一個「去空置化」的階段。深圳投資客要有足夠的耐性，等待該片區的發展成熟。
業內普遍認為，雖然惠州擁有「深莞惠一體化」以及「濱海、休閒、旅遊、配套、宜居」等諸多規劃夢，但交通、商業配套的建設仍備受詬病。
一位不便透露姓名的深圳資深地產人士分析，大亞灣政府規劃和投入滯後，只是通過賣地圈錢，學校、醫院、公園、交通等公共基礎設施缺失。可能惠州市政府也有心無力，因為大亞灣屬於惠州邊緣地帶，政府財政無法支持基礎配套的快速完善。此外，供應量太大，地產商扎堆大亞灣，有些樓盤一個項目就50多萬平方米，相當於深圳一年的供應量。
