加按轉按知多點
一對夫婦在早年購入一個物業，並已承造按揭多年，由於兒子將要到海外升讀大學，故希望從物業套現一筆現金作準備，正尋求可行的方案。就上述情況，他們可考慮將物業轉按至其他銀行，或向現時提供按揭的銀行提出加按申請，以套現資金。然而，他們須注意以下事項，以確保整個財務計劃得以實踐。
第一：業主應事先計算可套現的金額，據現時金管局的指引，銀行最高只可為自住物業提供六成的按揭貸款。
舉例說：夫婦二人現時持有的物業市值為620萬元，可套現的金額如下（見表）：
第二：須注意供款佔入息比率有否超出金管局所定下的指引，如夫妻二人只持有這個自住物業，假設新造按揭年期為20年，而按揭息率是2.15%，每月還款額為19084元。
在壓力測試下，即假設按揭利率增加3%，每月還款額則為24860元。上述兩個還款額分別不可超出家庭總入息的五成及六成。
第三：若打算轉按至其他銀行，必需透過律師辦理新的按揭契約及繳付相關費用。
另外，現時銀行一般需要一個月的通知期以提早清還按揭貸款。業主應在轉按前向現時的銀行查詢所需的通知期及確定銜接日期，以免同時需要繳付兩間銀行的利息。
就此個案而言，筆者建議可向銀行職員查詢，以助了解轉按或加按計劃的詳情。
（作者為花旗銀行環球個人銀行服務銷售及分銷業務主管林智剛）
