山塘路地價倒退十四年
□大埔荔枝山山塘路地皮因官司及自身缺陷因素而備受冷待，發展商縱使出價再低，政府亦不得已批出土地，免再嘗流標惡果。該地昨日由中國海外（00688）以每呎樓面地價1848元投得，地價低於市場估值之餘，更大倒退十四年，連長洲地都不如。\大公報記者 林志光
過去半年樓市已開始回落，近數月回落速度似加急下，政府賣地亦出現三個月內兩度流標的罕見情況。在為求力保每財政年度的供地建屋目標能達，政府終在地價上作出讓步，繼早前將軍澳日出康城第十期補地價整個項目逾十年新低，每呎樓面只2044元後，上周五截標的山塘路地，料可供興建近1800個中小型單位，得失將影響本財政年度約1.9萬個單位的建屋目標，在不容有失下，政府亦決定批出土地。地政總署昨日公布，山塘路地皮以21.3億元批予出價最高的中海外旗下子公司國萬投資有限公司。
樓面呎價估值相距達四成
以該地可建近115.3萬方呎計，每呎樓面地價不足1900元，不單較市場一般逾3000元的估值，相差近約四成，甚至低過個別極保守每呎2000元下限估值，比去年政府售出的長洲低密度地更差，長洲地每呎樓面地價也達2346元，只跟新地（00016）前年中投得的天水圍每呎樓面地價相若，均是1800多元。而被中海外擊敗的五家財團，其出價低殘至何地步，實難想像。
更不堪的是，山塘路地的地價更重返十四年前樓市最低迷時期的大埔區地價水平，羅氏地產2002年2月以每呎樓面僅1364元投得大埔滘地皮，現建成皇御山。而且，與其附近已落成逾十年的四個屋苑比較，此地樓面呎價，低過1995年前成交的盈峰翠邸、大埔寶馬山及悠然山莊的地價，僅較99年售出的龍成堡地皮高。
中國海外地產董事總經理游偉光認為，公司在出價競爭時，已將該地皮所在位置、發展規模及密度，和所涉官司等因素詳加考慮，並恰當地反映在地價上，因此，今次成交價屬合理水平。而且，公司亦有信心官司不會影響地皮的發展。
他又說，由於此地面積夠大，可塑性高，各類型單位皆適合興建，公司初步計劃興建約1500個單位，會否建洋房，則要待將來詳細開則設計才可決定。而項目的總投資約110億元，以建築費為主。
山塘路地上周截標時，只得六家財團入標，為逾年半以來最被冷待的中大型住宅地。地皮佔地雖廣，地盤面積超過40萬方呎，然當中有不少土地是斜坡，發展商在平整地盤過程中，要進行加固。
料為重推青衣凹頭地鋪路
再者，政府又將貼鄰地皮的另一大幅斜坡，交由發展商負責進行勘測、整固及維修保養等護土工程；加上此地涉有司法覆核官司，正排期聆訊，發展商更要負起相關官司的抗辯，或會被迫拖長土地發展的施工時間等，都可令建築費大幅增加。加上該地地勢不算高，除山景外，無甚可取之處，兼且地皮部分更貼近有蓋高速公路，亦影響將來部分落成單位的景觀。而目前樓市在逐步轉弱，未來數年或進入樓市熊市周期，都是發展商低價入標的種種因由。
有業界認為，政府今次接受地價低價成交，亦是為將來重推早前流標的青衣地及凹頭地鋪路，向市場傳遞此兩地可接受低價成交的訊息，故兩地相信最快可在今年上半年重推。
