樓市朝陽/港租金續升 上車與投資者入市增\馬泰陽
若想前瞻香港樓市走向，租金絕對是最具參考性的領先指標之一。雖然近月傳統租務旺季已過，但本港住宅租金非但未見回軟，反而徘徊歷史高位，成為牽動整體物業市場回暖的「引擎」之一。
數據最能印證這股強勢。差估署早前公布的9月份私人住宅租金指數持續破頂，今年首9個月累升約5.8%，持續破頂；若參考更貼近市場最新脈搏的美聯「租金走勢圖」，10月份平均實用呎租報約40.84元，按月再微升約0.05%，連續3個月穩守約40.8元以上高位，續創歷史次高水平。綜觀首10個月，美聯「租金走勢圖」累漲達約5.45%，不僅遠超去年全年約2.8%，亦跑贏2024年的5.16%，創近3年同期最強升勢。
事實上，近年這股租務熱潮已非單純短期季節現象，而是源於人口結構與本港教育政策的深層轉變。隨着特區政府各項輸入人才計劃持續吸納人才到港，加上政府積極打造「留學香港」品牌，外來住屋需求正節節攀升。
然而，本港八大資助院校宿位長期供應緊絀，不少負笈來港的學子，甚至本地學生亦需轉投私人市場物色居所。據估算，本學年全港學生宿位缺口超過6萬個，這批龐大且具承租力的剛需，直接為私人屋苑注入持久動力。在供需失衡短期難解下，未來租賃需求及租金走勢依然看俏。
在強勁剛需支持下，全港指標屋苑租金呈現「全面開花」之勢。以傳統十大屋苑為例，今年首10個月平均呎租無一例外全線報升，其中6個屋苑更跑贏大市。港島區表現最為凌厲，康怡花園呎租期內急升約12.8%傲視同儕，海怡半島與太古城亦分別錄得約9%及8.7%的顯著進賬；九龍區黃埔花園同樣錄得約11.6%的雙位數升幅；新界區映灣園及沙田第一城則分別上揚約7.2%及6.6%，至於其餘屋苑亦錄得穩步增長，足證租務旺勢正全面覆蓋各區及各階層物業。
租金持續攀升，更進一步引發「租轉買」與長線投資的連鎖反應。對不少租客而言，當前「供平過租」的誘因已達近年頂點，與其每年承受加租壓力，不如趁勢「轉租為買」鎖定居住成本；而對於長線投資者來說，現時不少屋苑享有約4厘甚至以上的租金回報率，這份穩定現金流在環球政經充滿不確定性下別具吸引力，促使資金加速流向收租物業。
信心轉強 豪宅成交破頂
除了中小型住宅受惠外，這股「磚頭吸金潮」更在頂級豪宅市場產生協同效應。面對外圍環境波動，環球高淨值資金視香港為資產避風港，推動今年截至11月9日逾億元一手超級豪宅成交急增近五成至150宗，吸金約286億元，雙雙改寫2013年一手新例實施以來紀錄。西半山天御、寶峰及九龍緹外等指標豪宅相繼錄得天價成交，反映頂尖購買力正競相入市。
市場信心轉強，亦體現在國際大行與發展商的積極部署上。花旗銀行最新預測明年本港樓價及租金將雙雙再升6%，一手成交量有望重上2.2萬伙。發展商方面，新世界與華潤置地合作的元朗南第二期早前便斥逾8.74億元完成補地價，每呎樓面補價較第一期大升近24%，而新世界近兩年於北部都會區累計補地價更逾31億元，反映其以真金白銀看好後市。
總括而言，當租金升勢確立「供平過租」格局，配合人才剛需釋放與資金加速流入等各項因素持續發酵，本港樓市已具備由租務帶動買賣的穩定基礎，後市表現值得看高一線。
（作者為美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事）
