修訂整合/洪水橋改劃 19公頃地變鐵路上蓋項目 鄰近天水圍河道 商住總樓面預計達1160萬呎
特區政府加快北都發展，據區議會文件顯示，特區政府建議修訂洪水橋規劃，主要兩個部分：第一是洪水橋站周邊用地改劃納入洪水橋大學城，擴大至合共26公頃，預計總樓面達1400萬方呎；第二是近天水圍河道的用地將大幅修改布局，將一大片住宅地整合成19公頃鐵路上蓋商住項目，預計總樓面達1160萬方呎。\大公報記者 梁穎賢
特區政府在五年規劃及施政報告提出，北都將以大學城為發展主線，於北都建設新田、洪水橋和打鼓嶺大學城，以「一城五元素」（即教育、科技、產業、人才和城市建設）作布局，並以「人才培養、科學研究、成果轉化、產業發展」四位一體為戰略定位，實現教育、科技、人才一體化發展。當中，洪水橋大學城發展定位為「智能製造應用型專上教育及國際化人才培育中心」，與毗鄰的科技區及產業區聯動發展。
文件提到，特區政府已於2026年9月公布推出共約26公頃的三組洪水橋大學城校園區用地，邀請專上院校申請建設校舍，起動洪水橋大學城發展。為洪水橋大學城的校園區提供連貫性的規劃框架，建議將所有相關用地改劃為「其他指定用途」註明「大學城」地帶。
大學城校園總樓面1400萬呎
三組用地分別位於洪水橋站西南面市中心一帶的用地（共約16.5公頃）；鄰近「企業及科技園」及高密度住宅發展的用地（共約5.3公頃）；以及鄰近現代物流圈的用地（約4.4公頃）。上述地帶的規劃意向主要是作發展大學城以容納高等教育設施及相關用途，為研究與開發相關的活動提供空間以及培訓高端人才。洪水橋大學城校園區共可提供約130萬平方米（約1400萬方呎）的總樓面面積，相當於地積比率約5倍。
打造「天水圍河畔公園」
另外，兩幅位於規劃區、鄰近天水圍河道的用地，建議改劃為「其他指定用途」註明「鐵路車站及車廠連住宅及商業發展」地帶（約19公頃）。其最高住用及非住用總樓面面積分別為99.9萬及7.88萬平方米（合計約1160萬方呎）。
文件提到，此用地分為兩個小區，分別覆蓋用地的北面和南面。兩個小區將透過行人天橋、隧道及行人過路處等連接新發展區其他地方及天水圍河道以西的地方。為營造具吸引力的住宅社區及善用區內資源，沿天水圍河道及田心河的用地將打造為「天水圍河畔公園」。
其他改劃方面，一幅位於規劃區、鄰近天水圍河道的用地，建議改劃為「其他指定用途」註明「智慧綠色集體運輸系統車廠連住宅及商業發展」地帶（約3.8公頃）。擬議最高地積比率為6.5，建築物高度限制為主水平基準上160米。該用地底層將為智慧綠色集體運輸系統車廠，其上蓋作住宅及商業發展。
車廠將採用密封式的設計，僅保留必要的位置供車輛進出，故預料運作期間不會為周邊環境帶來負面噪音影響。
此外，沿天影路的住宅發展建議須設置五米寬的樓宇後移，樓宇後移範圍內不得建造高於20米的建築物，以緩減高層建築的視覺影響。
