樓市新態/一手旺二手淡 樓市溫差待收窄\廖偉強
新盤市場自8月開始逐漸升溫，9至10月更持續火熱。發展商積極以極具競爭力的定價策略推盤，成功吸引大批買家入市。多個項目開售均錄得理想銷情，部分更即日沽清，反映市場積聚多時的購買力正逐步釋放。不過，二手市場未能同步受惠，交投表現相對慢熱，形成樓市「一手旺、二手慢」的局面。
筆者公司研究部統計全港50個指標屋苑，在10月初的一周錄得51宗買賣成交，按周下跌18%，連跌兩周之餘，更創近九周新低。其中，新界區成交由34宗回落至24宗，跌幅達29%；港島區成交亦由7宗減少至5宗。值得留意的是，50個指標屋苑之中，多達21個屋苑錄得零成交，較前周增加四成，可見一手市場強勢搶客下，二手市場明顯受壓而變得平靜。
或者有些人會問，既然市場購買力回升，為何未能同時帶動二手成交？筆者認為，主要原因在於由9月開始，多個新盤幾乎無縫接力登場，而且每個項目各有賣點，無論定價、戶型設計或付款安排均具吸引力。
過往熱門新盤售罄後，總會產生大量向隅客，部分買家最終流入二手市場，帶動二手成交同步增加。但今次市場出現另一種情況，買家即使錯失某個新盤，往往毋須等待太久，另一個全新項目便隨即推出，因此傾向繼續留在一手市場尋找機會，令過往常見的「向隅客外溢效應」明顯減弱。
新盤壓價吸走客源
新盤持續以克制價開售，亦令一、二手市場的競爭加劇。發展商因應市場環境及買家承受能力調整策略，成功吸納大量客源；反觀二手市場，樓市在過去數年的調整後，因移民或財務原因需要急售的業主大多已完成套現，現時仍持貨的業主普遍財務狀況較穩健，並不急於劈價賣樓。
在此情況下，買家與業主的價格預期出現明顯落差。買家受到新盤定價吸引，希望在二手市場爭取更大議價空間；業主則認為樓價已大致完成調整，不願輕易減價。雙方持續拉鋸，成交自然受到影響。換言之，目前二手市場最大的問題並非缺乏需求，而是買賣雙方仍未達成新的價格共識。
展望末季，筆者對樓市仍然抱審慎樂觀態度。從宏觀經濟層面來看，支持樓市的基礎正逐步改善。香港大學近期上調本港今年經濟增長預測至4.1%，反映本地經濟復甦步伐較預期理想。樓市從來都是經濟的反映，雖然現階段二手市場未能與新盤市場同步暢旺，但成交正反映市場承接力仍然存在，只是購買力暫時被一手市場吸引，而非真正消失。
（作者為利嘉閣地產總裁）
