樓市新態/再談居屋持續發展方向\汪敦敬
新一期居屋今日開始揀樓（居屋2025），居屋的持續發展方向又再成為熱門話題。首先，特區政府近年的上車政策做得不錯，尤其是在草根方面，草根人士可以先租住公屋，日後再用公屋的綠表資格購買居屋，這無疑是一個「先租後買」計劃。
香港首個五年規劃提到未來10年房屋供應規劃，將以「公營出租房屋佔四成、資助出售單位佔三成、私人住宅佔三成」為基礎，筆者認為是合適的，比較2018年的49%公營出租房屋、21%資助出售單位、30%私人住宅，增加不少上車機會，減少不少公帑支出，是十分出色的修正（見附圖）。
不過，筆者並不同意將已開發好的上佳地段用來興建居屋，認為居屋不應該走「豪華版」方向，特區政府是經營整個置業階梯，以及配合當中利用活化轉流量，去讓最多人可以安居樂業，所謂活化轉流量，我認為即是善用二手市場的轉流（包括樓換樓），去滿足大部分資助房屋的受眾的置業需求，而新供應的一手居屋，則應針對原本置業階梯不足或供應不足的地方去加以興建，例如現時市民的居住空間愈來愈細，將來北部都會區應該興建較大的單位供合資格的市民去購買，所有資助房屋並非單一產品，應該配合上游空間及動力，而較完美的住宅產品應留給私樓去做。完美的住宅項目不應該由資助房屋去包攬這個功能，何況購買居屋的申請人是有入息上限，居屋的地皮價格是不應該高過申請人的入息上限的比例，否則這個就是不恰當的額外利益！公共資源應該善加運用，香港機制變相是以三成私人住宅去支持七成公營房屋的興建，所以最貴的地皮應該用來招標興建私樓的，透過招標土地用較高的價錢得到地皮，便能興建更多的資助房屋，我們應該做好經營效應。
鼓勵購買居屋 助夾心階層上車
另外，居屋的地價還未妥善運用，基於數以千億元計的地價，其實活化了之後，就可以用來興建更加多的資助房屋。筆者建議特區政府可考慮用財技去活化地價的價值，回籠龐大資金的同時，亦大幅增加置業資助。有關建議的概念是重啟置業資助貸款給夾心階層人士，鼓勵他們以補地價購買居屋單位（即自由市場），這不僅讓夾心階層獲得「上車」機會，亦可以牽動起補地價買居屋的有關市場，使大量資金回籠。
現有的九成按揭保險制度，只能是活化高成數按揭的工具，並非完整的資助政策，因為當中沒有資助的本質，亦沒有資助的角色及使命，並做不到資助的效果。簡而言之，最需要資助的夾心階層（即是沒有資格買居屋又買不起私樓）的人士，仍然被拒於門外。
（作者為祥益地產總裁）
