【息息相關】估價不足可申請上訴？
王美鳳 中原按揭董事總經理
申請按揭貸款時，銀行需要為物業進行估值，物業估值影響實質批出的按揭成數及金額，原因是銀行會以成交價與物業估值作比較，以低者為準；若遇上估價不足，按揭成數需以較低的估價作計算基準，實際貸款額因而縮減，買家需補付首期差額方可上會。
若銀行初步回覆估價不足，買家的首要對策是向多間銀行查詢，銀行之間或採用不同估價行，對同一單位的估值或有差別，差幅可達1%至10%或以上不等。然而，對於申請高成數按保（如八成或九成）的買家未必管用，原因是按保申請需要「過兩關」，對於物業估值及按揭審批亦需先由銀行繼而再由按保公司確定。基於按保個案涉及高成數按揭，涉及之信貸風險相對高些，很多時按保作最後把關的審批尺度較銀行會審慎一些，當中偶爾發生的就是按保對物業的估值低於銀行，即使銀行到價，最終成數仍必須以按保公司的較低估值為計算基準。
找出拉高估值原因
物業估值主要以市場成交價作為參考基礎，另外亦包括景觀、坐向、樓層高低、物業質素、物業狀況等作為評估因素。面對上述情況，借款人可嘗試提出「估價上訴」，但當中需替物業找出應拉高估值的原因，例如從地產代理獲得同一屋苑甚至類同坐向景觀的最新市場成交紀錄，顯示最新成交價已高於有關物業估值，只是基於最新成交並未完成登記，故未能反映最新市價水平，有關最新紀錄或對拉高估價有幫助。
一般而言，估價不會計及裝修作為評估因素，但對於新裝修，有時按情況主動提交作為輔助依據亦可對拉高估值帶來幫助。 引用一個轉按申請真實個案，銀行替物業估足價500萬，然而按保公司表示估值僅達450萬，轉按申請需以450萬計算八成按揭，貸款額較借款人預期少40萬，令其卻步。經過按揭轉介公司深入向客戶了解，發現客戶原來新近花了約50萬為單位重新裝修，遂嘗試以此據作為拉高估值的支持，請客戶找回裝修報價單及內部裝修相片，以便向按保公司提出估價上訴。結果按保公司接納將物業估值拉高至銀行估值水平500萬，客戶亦因此順利獲批足按揭金額成功轉按。
