一點靈犀/房貸貼息 一箭多鵰\李靈修
中央財政首次對個人住房貸款進行貼息，此舉標誌着內地穩樓市的政策重心，正由供給端向需求側轉移。這不僅意味着「換樓鏈」將被重新激活，也能在減輕居民按揭壓力的同時，有效提振社會消費支出。
本周二（9月29日）晚間，中國財政部會同人民銀行、金融監管總局發布《關於實施居民購房貸款貼息政策的通知》稱，從10月1日起為商業性個人住房貸款貼息，政策實施期暫定一年。每戶可獲貼息的貸款本金上限為100萬元（人民幣，下同），財政按年化1個百分點補貼，最長持續五年。據官方估算，貼息政策最多可幫助借款人累計減少付息近5萬元。
激活「換樓鏈」 促進剛需釋放
市場對於該政策早有預期。7月份政治局會議就曾提及「及時謀劃出台務實管用的增量政策」。9月28日召開的國務院常務會議也點明，「加大宏觀政策逆周期調節力度」，並要求「努力完成全年經濟社會發展目標任務」。坊間關於房貸貼息的傳聞不斷。
在此之前，部分地方政府已對公積金貸款做出利息補貼。如在成都購買新建商品住房並申請公積金貸款的買家，官方給予一年期限、上限20%的利息補貼。未來這些「地方版」的穩樓市舉措，也有望與中央財政貼息政策疊加使用。
《通知》中有兩點內容值得關注：一是貼息政策僅適用於購買首套、面積不超過120平方米且總價不超過150萬元住房的新發放貸款。這一檔位的住房，對應的是低線城市的剛需盤，以及高線城市的「老破小」。相對來說，直接受益人群並不廣泛，但卻是重啟「換樓鏈」的關鍵一步。
近年來，內地二手房掛牌量處於高位，成為樓市止跌企穩的最大堵點。眾多改善型家庭因找不到接盤人，無法完成賣舊買新操作，市場「換樓鏈」長期被卡在初始環節。而那些潛在買家，基本都是新市民、畢業生等基層人士，對房貸利息極為敏感。今次貼息政策有利於促進剛需釋放。
無需銀行讓利 有助居民消費
二是貼息資金是由中央財政、地方財政按照90%、10%承擔，省級及以下財政分擔比例由省級財政部門結合實際自主確定。該模式既避免了直接降息對銀行淨息差的擠壓效應，又通過財政槓桿撬動了信貸投放，調動地方政府的參與積極性。
由於個人住房貸款屬於商業銀行利潤率高、違約率低的核心資產，若直接下調房貸利率，必會為銀行帶來淨息差壓力。據最新統計，今年二季度內銀整體淨息差為1.41%，仍低於監管層評估的1.8%「警戒線」。而以貼息來降低購房負擔，無需銀行為此讓利，也有助居民節省資金用於消費，如投入裝修及添置傢具等。
回看本輪穩樓市周期，此前政策聚焦於供給側，包括制定房地產融資協調機制（即「白名單」制度）、鼓勵銀行為「保交樓」項目提供新增配套貸款，以及支持地方政府收回、置換房企無力開發的閒置土地（即住房收儲政策）等，如今拿出真金白銀砸向需求側，的確反映出中央支持樓市的決心。
據券商測算，全國新房住宅和二手房每年新發放按揭貸款6.6萬億元。其中，大約85%的房屋總價在150萬元以下。這意味着，符合貼息條件的貸款規模為5.6萬億元，貼息1個百分點對應的財政資金為560億元。
