優化資助房屋租售政策實現三贏
麥萃才 香港浸會大學會計、經濟及金融學系副教授
早前房委會公布了「未補價資助出售房屋—出租計劃」（白表）（簡稱出租計劃）及「長者業主樓換樓計劃」的細節。兩個計劃打破未補價資助出售房屋單位在出租及出售上的限制，活化了現有房屋資源，除為中低收入家庭提供更多租盤選擇外，亦加強資助出售單位流轉，協助年長業主騰出資金安享晚年。
解決資產轉讓出售套現問題
香港房屋市場是一個複雜的市場，市民要有自己的安樂窩，簡單來說有三種途徑：
1）收入較低的基層家庭，可以申請公屋居住，公屋的業權由政府所擁有，市民能用低廉的租金獲得居住權。
2）如家庭入息或資產已超越申請公屋的資格，但仍未能夠負擔私人物業的樓價的話，可以申請資助出售單位，以折讓市價的價錢購買資助出售單位居住。
3）如果家庭的入息已超越資助出售單位申請資格的話，他們居住的需求便由私人市場處理。公屋的居民只有使用權，而私人物業除了使用權之外，還多了擁有權。
如果把物業當成資產的話，擁有物業的權益有三個：居住的權利，物業擁有者自我居住物業的使用權；出租的權利，可以出租物業定期收取利益；出售的權利，可以因應個人需要把物業出售去套現。如果售價比購入價高的話，便能夠賺取資產的資本增值，亦即利潤。如果是全產權的私人物業，這三種權益便能全盤擁有。
資助出售單位由政府大幅資助，雖然業主擁有物業的業權，但由於購入時並非按百分百市價支付，因此在未補價前，單位仍須受轉讓限制。例如以市價七折買入居屋的居民，購入居屋的業主沒有付出三成的市價，單位的買賣、出租及加按等行為因而受到轉讓限制。只有在補價解除相關限制後，居屋才能變成一個全產權的私人物業，在市場放租及轉讓。
可是，當累計落成資助出售單位數量越來越多，有些資助出售單位家庭因為家庭收入攀升，或已經搬離居所，入住私人物業，這些資助出售單位便會空置。從前要售賣的話，需要補價，動輒數十萬元，甚至上百萬元的補價金額，令原資助出售單位業主卻步。之後特區政府修改了轉讓限制，容許未補價的資助出售單位在二手市場轉讓，亦即居屋第二市場計劃。這個措施令到原資助出售單位業主，可以在市場套現，因為沒有補價關係，能夠轉售對象只限那些第二市場計劃合資格綠表及白表人士。這個措施解決了資產轉讓、出售套現的問題。
減少閒置單位善用房屋資源
在「未補價資助出售房屋—出租計劃」下，資助出售單位業主只需支付出租准許費，就可把物業出租予合資格白表人士。對於租客而言，因為他們家庭收入不符合申請公屋的要求，以往只能夠在私人市場租住私人物業，但現在可以租住資助出售單位，租金比私人物業便宜。而且資助出售單位普遍遍布於香港各區，對於租客而言彈性也大。從社會角度來說，把閒置的資助出售單位，給予有需要的家庭租住，對於業主、租客及特區政府來說是三贏的方案：業主可以收到租金，把持有物業的業權變成現金流；租客多了選擇，甚至租金會比私人市場的低廉；房委會能夠收取出租准許費，獲取額外的收益，並減少閒置資助出售單位，善用資源。
助長者業主靈活調配資產
香港人口老化，同時家庭規模普遍偏小。以往一家人可能居住在面積較大的資助出售單位，當兒女長大，成家立室，搬出資助出售單位之後，就只剩下老人家居住。有些長者或希望把單位當成遺產給予子女，但當長者在生之時，仍會居住相關單位。房委會將推出的「長者業主樓換樓計劃」，正好針對長者的情況，靈活調配資產，支持他們退休後的生活所需。
這個計劃效果很直接：長者業主可以套現一筆資金；對於購入長者物業的第二市場計劃合資格綠表及白表人士，多了一個購入心儀物業的機會，因為通常這些物業實用面積較大，或者所在地段是市區，為他們提供多一個選擇；參加計劃的長者購入一個二手市場單位，為二手市場提供更佳流動性，成交量亦有望帶動上升。這對於買家、賣家及市場來說，都是三贏方案。
