談樓說按/工商舖按揭注意事項多\張顥曦
美聯工商舖資料研究部數據顯示，今年首8個月工商舖買賣註冊量累計錄得3494宗，按年增加約14.5%，創近5年同期新高。市場預期資金將出現「換馬」，流入優質非住宅物業。然而，工商舖申請按揭較住宅更為複雜，筆者將為大家詳解其中細節。
過往非住宅物業的按揭成數較為嚴格，隨着近年按揭政策逐漸寬鬆，無論工廈、商舖還是寫字樓，自用還是出租，按揭成數上限均劃一為七成。入息要求方面，每月供款不得多於月入50%。無論是自用、經營生意還是投資，都能以較低首期入市。此外，即使借款人已有按揭，只要符合供款與入息比率要求，也不會影響按揭成數上限。
部分H按不設封頂 易失預算
雖然非住宅物業的按揭成數已放寬至七成，但須注意銀行對該物業的估價將直接影響可批出的按揭貸款金額。銀行在審批按揭時，或會到場視察，留意物業質素及用途、是否存在違規情況、結構是否有改動等，以確保單位合法合規，從而降低借貸風險。隨後，銀行會參考該單位附近的成交、地段及人流等因素，綜合評估後確定最終貸款額。
申請住宅按揭，大部分銀行均表示歡迎，但工商舖按揭申請目前主要集中於中小型銀行。雖然買家可選擇H按或P按計劃，惟利率差異較住宅按揭為大。現時H按計劃的利率一般介乎H+1.75%至H+2.5%，需注意部分計劃並不設封頂利率，拆息一旦急升，供樓利率將隨之上升，申請前最好仔細比較各銀行的按揭條款。
住宅按揭的最長年期可達30年，但工商按揭一般最長僅有20年。按揭供款年期縮短，意味着每月供款額增加，且提高了每月供款與入息比率的門檻。以貸款額500萬元為例，息率為4.75厘，若還款期為30年，每月供款為26082元，入息要求達52165元；若還款期縮短至20年，每月供款需36189元，入息要求則需達72377元。對於優質客戶或物業，部分銀行或可提供長達25年的還款期，詳情可向大型按揭轉介公司查詢。
銀行之間對工商舖按揭的利率及估價差異較住宅按揭更大，按揭轉介公司因此扮演重要角色，為客戶貨比三家，提供最專業的按揭建議。
（作者為經絡按揭轉介營運總監）
