香港學生公寓市場：政策轉變（五之三）
傅臨 經濟學博士、經濟學家
過去，將一幢純商業用途的寫字樓或部分零售物業活化為具備居住屬性的學生新宿舍，往往需要跨越屋宇署、地政總署、規劃署等眾多政府職能部門的重重審批，面臨着漫長的地契條款修訂、高昂的補地價評估，以及嚴苛的建築物條例合規考驗，必須面對如採光、通風、走火通道等住宅標準與商業標準的巨大差異。不過，特區政府發展局與教育局已於2025年7月聯手推出「城中學舍計劃」，以打破前述制度瓶頸，緩解高等院校住宿供需矛盾、加速優化城市存量商業物業。
「城中學舍計劃」4大要點
「城中學舍計劃」是政府主動在土地、建築等程序上進行「拆牆鬆綁」的制度改革，通過降低行政壁壘與提供豁免，建立清晰、易於遵循，而且具成本效益的運作框架，產生的政策紅利有望直接轉化為市場投資者可以獲得的溢價。筆者將計劃的核心要點歸納為四個方面：
其一，是在地積比率與地盤覆蓋率計算上的放寬。在該計劃的框架下，在進行地積比率與地盤覆蓋率的技術審核時，商業物業將被統一視為「非住用建築物」。這一界定至關重要，因為在香港現行的《建築物條例》中，非住用建築物所允許的地積比率上限通常顯著高於純住用建築物。這意味着投資者在改裝過程中，無須擔心因用途改變而觸發實質性的地積比率「縮水」。
其二，是總樓面面積（GFA）豁免條款的彈性延續。由前持牌酒店改裝的項目，原本獲得豁免計算GFA的後勤支持區域、車輛上下客貨區等空間，在轉化為學生宿舍的共享廚房、洗衣房、社群休閒中心等公共配套設施時，政策允許其繼續享受GFA豁免，為項目注入了額外的可租用空間溢價。
其三，跨部門審批流程得以全面簡化與壓縮。該計劃確立了「一站式」專責審批機制，大幅降低了規管門檻，使得符合條件的商廈活化項目從遞交申請到獲批改建、乃至免除補地價條款的整個周期，可被大幅壓縮至最多六個月。
最後，計劃在為宿舍提供彈性的同時，亦確保宿生的利益受到保障、宿舍合規營辦。計劃下的學生宿舍，只可租予修讀指定合資格專上院校的全日制學生入住，以及合資格院校有關的人員，且後者不可多於宿位的10%；營辦商遞交申請時，必須同時作出法定聲明，承諾遵守計劃下的資格準則，亦須每年向教育局提交經核證的審核報告，須為學生保持安全且合宜的居住環境。
題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
