修訂建築物管理條例 杜絕圍標保障業主
穆家駿 全國青聯常委 灣仔區議員
特區政府從8月12日開始，就《建築物管理條例》（第344章）修訂建議展開為期一個月的公眾諮詢，涵蓋提高大型維修工程及大額採購的出席與投票門檻，完善委任代表文書制度，完善利益申報制度，加強主管部門權力，以及清晰會議程序等。作為一名經常需要處理大廈管理糾紛的灣仔區議員，筆者對是次修例大方向表示支持，同時亦希望就執行層面的潛在隱憂提出補充意見。
完善利益申報制度
修例最值得肯定之處，在於直擊圍標問題的要害。大型維修工程動輒涉及數以千萬元計的款項，過去不時出現工程顧問與承辦商關係曖昧、招標程序欠透明，最終令小業主被迫承擔高昂維修費的情況。今次修訂建議提高大型維修工程及大額採購決定的親身出席及投票門檻，在業主大會投票前加入簡介工程程序，並完善利益申報制度，正是要令採購過程更加陽光化，從制度上壓縮圍標的操作空間。
「授權票」改革同樣切中時弊，修訂建議為每名可持「授權票」的人士設上限，並要求業主及獲授權人雙方簽署，目的是讓業主不必再擔心有人在業主大會上手持大量「授權票」，單方面決定重大工程去留。這一點筆者在地區工作有最深切的體會。諮詢期開展以來，筆者已先後與區內多座大廈的法團委員進行座談，聽取他們對修例的意見。有委員直言，曾親眼目睹有人在業主大會上手持數十份授權書，令在場親身出席的業主即使有不同意見也無可奈何；也有委員反映，過往委任代表文書的真偽難以核實，曾出現業主聲稱從未授權他人投票的爭議，令法團夾在中間左右為難。這些第一手的經驗恰恰說明，修例堵截「授權票」濫用行為、要求雙方簽署確認，切實填補漏洞，有助重建業主對法團運作的信心。
然而，座談會中的委員亦憂慮，大額採購門檻的提高可能令業主大會更難召開。物管業界已提出警告，如過分收緊出席及投票要求，有機會影響業主大會的召開。這並非危言聳聽，香港不少舊樓業主年事已高、部分單位由海外業主持有，親身出席大會本已困難；有法團委員向筆者坦言，單是湊夠現行法定人數已屬不易，若再提高門檻，「開一次會比做大維修還要難」。大廈維修有時效性，外牆剝落、水管老化、升降機故障等問題往往急需解決，流會意味着工程延宕、風險累積，最終受損的仍然是小業主自身的居住安全和物業價值。
改善投票機制
如何在「防圍標」與「防流會」之間取得平衡，正是今次諮詢的關鍵課題。綜合法團委員的意見，筆者認為特區政府可從幾方面着手。
一是為海外業主及長者提供更便利的遙距表決渠道，例如經核實的電子投票機制，以技術手段減低出席門檻提高所帶來的參與障礙。
二是在「授權票」設上限與身份限制的同時，保留業主委託他人的合法權利，而非一刀切禁止。
三是為法團提供更多支援，包括加強民政事務處的調解角色及清晰指引，協助法團應對新程序下的合規要求。
本屆特區政府上任以來二度修訂《建築物管理條例》，展現了其深化大廈管理改革的決心。良好的大廈管理是完善地區治理的重要一環，作為灣仔區議員，筆者樂見特區政府積極推動這項工作。筆者在區內舉辦的座談會亦證明，業主和法團並非抗拒改革，而是渴求一套清晰、可操作且平衡的方案。希望特區政府在綜合市民大眾的意見後，修訂的最終方案既有效防範圍標，亦能保障小業主權益。
