香港學生公寓市場：資產活化（五之二）
傅臨 經濟學博士、經濟學家
在香港極度高昂的土地開發成本和冗長的土地開發流程制約下，試圖通過購地、重新規劃、新建落成的傳統重資產開發模式，以滿足私人學生公寓的爆發式需求，在財務模型上顯然是缺乏效率的。因此，香港學生公寓市場的資產供給，必然是存量商業地產優化配置與資產活化的競速賽。從過去幾年的市場情況來看，資本切入路徑從單一依賴酒店物業，正逐步轉向活化表現低迷的商業大廈物業。
在私人學生公寓市場發展初始階段，市場主要投資者與私募基金的目光鎖定在受疫情衝擊嚴重的本地星級舊式精品酒店。從建築結構與微觀運營的角度來看，酒店物業轉化為學生公寓具備天然優勢。
其一，酒店原本的客房布局、獨立衞浴系統以及機電管道配置，與學生公寓對獨立私人空間的要求高度適配，改造成本與拆改工程量相對可控。
其二，酒店通常配備有大堂、餐廳或多功能會議室，這為學生公寓構建「共同居住、共享學習」的社群公共空間提供了現成的載體。
其三，酒店物業具備現成的商業營運牌照與消防安全合規基礎，改裝周期可壓縮在6至12個月內，能夠實現資產投入運營與現金流回收的快速化。
酒店估價回升 乙丙級寫字樓成新目標
然而，到2026年中期，這一轉換酒店物業的傳統路徑開始面對邊際收益遞減的現實。訪港旅客量的持續回升，帶動了三四星級酒店整體入住率與平均客房收益的同步反彈。這直接推高了酒店業主對其資產未來價值的預期，導致正在放售、定價合理且具備改裝潛力的酒店物業變得「買少見少」。
部分目光敏銳的機構資本者迅速將目光轉向了另一個蘊含着更大估值空間與轉型壓力的資產領域——香港的乙級與丙級寫字樓市場。乙、丙級寫字樓通常業權結構清晰，售房意願強烈的業主基數較大，地理位置優越，多分布於油尖旺、紅磡、灣仔等交通樞紐及大學輻射圈內。如果可以將這些深陷空置困境、缺乏替代性商業用途的商辦資產，重新改裝為學生公寓，能幫助資本以極具競爭力的收購成本，活化城市核心區位的空置物業，鎖定穩健的、具備逆周期特徵的現金流。（待續）
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