一點靈犀/賣樓花為何在內地水土不服？\李靈修
上周內地多個政府部門發布樓市新政，其中有關房貸的改革內容最受矚目。雖然政策意見稿並未要求「一刀切」，但實行三十餘年的預售制已基本告別舞台。為何賣樓花在香港仍能平穩運行，卻在內地折戟沉沙了呢？
據政策意見稿，房企預售時點推遲至主體結構封頂階段；預售資金全部進入政府監管賬戶，項目通過竣工驗收後方能解除監管等。意見稿還明確提出，「新出讓土地的商品房項目，優先選擇現房銷售；已取得建設工程許可證的項目，鼓勵實行現房銷售。」
回顧內地個人住房發展史，一路以來都是以香港樓市作為借鑒。無論是土地批租制，還是招拍掛體系、抑或賣樓花／預售制，概莫能外。經濟學家張五常曾回憶，1987年底，深圳市政府舉辦的全國首次國有土地使用權拍賣會上，所使用的拍賣槌都是香港測量師學會贈送的。
為什麼賣樓花制度在內地難以為繼？首先須說明的是，預售制對於住房市場化起到了絕對的正向作用，在大幅縮短房企資金回籠周期的同時，也減輕了購房者的上車負擔。1953年，愛國商人霍英東首創「賣樓花」的供樓方式，也是為了應對戰後私宅嚴重損毀，大量移民湧入徙置區的現實挑戰。彼時住房只接受整棟全款購買，極大地抑制了市場需求。
樓市下行 高周轉模式暴露風險
到了上世紀80年代，預售制開始在深圳等地試點，1994年通過立法程序確立為全國性制度。在商品房改革的啟動階段，預售制以極高的資本效率解決了「政府沒錢建房、企業沒錢開發、百姓沒錢買房」的三重困境。
但在樓市迅猛發展過程中，監管制度未能及時完善跟進，暴露出巨大的金融風險。由於內房行業的不對稱競爭格局：國企享有貸款利率優勢及官方信用背書；而民企更仰仗管理機制靈活與內部績效激勵，並在此基礎上誕生出「高周轉」模式。
特區政府持續為預售制打補丁
高周轉本身不是問題，但民營房企大肆累積槓桿，不斷侵佔購房者的利益。譬如，很多開發商僅憑圖紙即開始預售，無限拉長了購房者從首付到入住的時間；部分預收款雖然也會進入監管賬戶，但在實際操作中極易被提前挪用；不法房企通過信託產品、理財產品融資，資金斷裂風險驟升。
對於房企來說，預收款實質是一種「無息貸款」，被看作是規模擴張的加速器。但當樓市進入下行周期，高周轉模式的風險暴露，購房者遭遇到「房財兩空」困境，也讓預售制成為了社會情緒宣洩的靶子。
其實香港炒賣樓花也曾有過挫折。上世紀六十年代的地產金融危機，導致大量開發商倒閉，遺留下來一批爛尾樓，最出名的當屬鰂魚涌的「怪獸大廈」。該樓盤規劃時原名為「百嘉新邨」，但發展商因樓花擠兌跑路，其後由五間地產公司接力，改為海山樓等五座色彩斑斕的唐樓。2014年上映的《變形金剛4》在此取景，「怪獸大廈」由此成為網紅打卡地。
後來香港特區政府持續為預售制打補丁，隨着《預售樓花同意書》制度的建立，以及《一手銷售條例》的完善，從資質背書、資金監管及買方保障三方面加強預收款的管理，保證了賣樓花制度的平穩運行。
