財經萬象/內房預售退場 轉向現樓優先\付一夫
上周末，內地房地產行業迎來了最具系統性、最深刻的一次制度性重構。其標誌着市場告別了「高周轉、高槓桿、預售制」的舊有邏輯，邁向「現房優先、居住為本、風險可控」的新發展模式。
據官方消息，住房和城鄉建設部、自然資源部、國家金融監督管理總局聯合印發了《關於完善商品住房銷售制度的通知》；同日，中國人民銀行與國家金融監督管理總局聯合發布了《關於改革完善房地產信貸管理推動加快構建房地產發展新模式的意見》，金融監管總局同步印發了五份配套管理辦法；中國證監會也發布了《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，並給出一系列部署，全方位促進房地產高質量發展。
這場變革的核心邏輯是什麼？誰將受益，誰將承壓？它將如何重新定義未來中國樓市的底層運行規則？本文將給出詳細解讀。
徹底告別圖紙賣房
過去三十餘年，「預售制」一直是內地商品房銷售的主流模式。開發商憑藉圖紙和模型就能對外銷售，購房者支付全款或首付後，要等待兩到三年甚至更久才能拿到房子。這種模式在房地產市場持續上行時運轉順暢——房價上漲的預期讓購房者願意承擔時間成本，開發商也得以用預售款滾動開發新項目。
但當市場進入下行周期，這種模式的風險就暴露無遺：爛尾樓、延期交付、質量縮水，成了懸在購房者頭上的達摩克利斯之劍。據不完全統計，2022至2025年間，全國多個城市出現延期交付甚至停工項目，涉及數十萬購房家庭。「錢房兩空」的困境，讓期房預售制度的弊端被推到了輿論的風口浪尖。
今次地產新政，給出了系統性解決方案。首先，預售門檻大幅提高。新規明確，商品住房項目實行預售的，單體建築必須完成主體結構封頂。過去不少地方「正負零」甚至「剛挖坑」就能拿預售證的亂象，將徹底終結。封頂之後再賣房，購房者至少能看到樓棟的實體輪廓，交付的不確定性顯著降低——爛尾風險被從源頭上遏制了一部分。
第二，預售資金監管全面升級。購房人支付的首付款、個人住房貸款等全部購房資金，必須直接存入政府監管賬戶。項目須通過竣工驗收，水電氣熱等配套設施具備交付條件之後，資金方能解除監管。這一機制意味着，開發商再也無法隨意挪用預售資金用於四處拿地、償還舊債或集團內部拆借。資金被牢牢鎖定在項目本身，「保交樓」從行政命令上升為制度性保障。
第三，現房銷售被明確為優先並有序推行的方向。新政規定：新出讓土地的商品住房項目，以及已出讓土地但尚未取得建設工程規劃許可證的項目，「優先選擇現房銷售」；已取得規劃許可證的既有項目，則鼓勵實行現房銷售。同時要求「有力有序推行商品住房現房銷售」，推行現房銷售定金制和備案管理制度。
第四，「交房即交證」全面推行。新政要求推行「交房即交證」，推動商品住房交付時，購房人同步取得不動產權證書。在過去困擾無數家庭的「辦證難」、「拿證等三年」等問題，有望從根本上得到解決。房屋產權的確定性得到法律和制度的雙重保障。
這是一場從「圖紙賣房」到「所見即所得」的根本性轉變。雖然預售制不會在一夜之間消失——已取得規劃許可證的老項目仍按原政策執行，但新項目將優先並有序地推行現房銷售。未來購房者買到爛尾樓的概率將大幅下降，相關風險也更加可控。
重構貸款發放時點
銷售端的改革要真正落地，離不開金融系統的協同。如果說銷售端的政策解決的是「購房者能否拿到房」的問題，那麼金融端的改革則直接回應了「怎麼安全地拿到房」和「如何更輕鬆地還貸」這兩大關切。
人民銀行和國家金融監督管理總局此次出台的一攬子信貸新政，力度之大、覆蓋面之廣，超出了市場的普遍預期。核心變化有三：
變化一：房貸最長期限從30年拉長至40年。回顧歷史，內地個人住房貸款最長期限的政策沿革清晰地映射了住房政策的演變軌跡：1998年人民銀行發布的《個人住房貸款管理辦法》規定最長期限為20年；1999年放寬至30年；此次進一步延長至40年。這意味着，一個30歲的購房者，可以將貸款期限延伸至70歲——這與個人生命周期和勞動收入的匹配度顯著提升。
月供壓力的下降是最直接利好。據業內測算，以100萬元（人民幣，下同）貸款本金、年利率3%計算，30年期每月供款約4216元，40年期每月供款約3581元，降幅約15%。當然，具體降幅與貸款利率高度相關，利率愈高降幅愈明顯，利率愈低則降幅愈平緩。當然，期限拉長也意味着總利息支出增加，購房者需要結合自身實際情況權衡選擇。
變化二：貸款發放時點徹底重構——「拿到房、再還貸」。這是此次金融改革中最具革命性的條款。根據新規，購買預售商品房的，個人住房貸款須在項目竣工備案後方可發放；購買現房的，在銷售備案後發放；購買二手房的，在落實擔保之後放款。
此前的邏輯是什麼？購房者簽了購房合同、付了首付，銀行便隨即放款，購房者從那一刻起就開始按月還貸——而此時房子可能還停留在圖紙甚至基坑階段。一旦項目停工或爛尾，購房者陷入「一邊還着貸款，一邊拿不到房」的絕境，既損失了金錢，也承受着巨大的精神壓力。
變化三：還款能力審核首次確立全國統一標準。新規首次以全國性文件明確了月供收入的「兩道紅線」：月房貸支出與家庭月收入之比不超過50%，月全部債務支出與收入之比不超過60%。此前各地執行尺度不一，有的鬆有的緊，購房者往往難以清晰預判自己的貸款空間。此次統一標準，為銀行審核放貸提供了清晰標尺，也使購房者的債務承受空間更加可預期，加槓桿的靈活度和透明度均有提升。
購房者成最大贏家
任何重大的制度變革，都會在不同主體之間產生差異化的影響。8月28日這場改革，受益與承壓的格局十分清晰。
其一，最大贏家一定是購房者。未來的購房者將以優先並有序推行的現房銷售為主要選擇方向。拿到房子才開始還貸，爛尾風險大幅降低。貸款期限可延至40年，月供壓力有效緩解。交房即交證——交付時即可同步取得不動產權證書，辦證難成為歷史。可以說，過去三十年購房者承受的幾乎所有「痛點」，都被這輪改革系統性觸及。
其二，開發商或將因為資金壓力加大而承壓。預售門檻提高意味着從開工到回款的周期拉長；現房銷售意味着從拿地到賣房需要更長時間的資金沉澱；開發貸封閉管理意味着資金騰挪空間被大幅壓縮；信託融資收縮則意味着又一重要融資渠道收窄。尤其對於資金鏈緊張、品牌信譽不足的中小房企，生存空間將被顯著擠壓，部分企業可能被迫退出市場，行業集中度將進一步提升。
其三，地方財政同樣面臨一定挑戰。現房銷售優先並有序推行之後，開發商拿地將更加審慎，土地市場熱度可能有所下降，地方政府長期依賴的土地出讓金收入面臨壓力。這或許是此次改革最深遠的影響之一，「土地財政」依賴將會被制度性地倒逼「戒斷」，促使地方政府加快培育稅收來源、產業經濟等新的財政收入支柱，從長遠看有利於地方經濟結構的優化。
其四，頭部優質開發商可能會從中受益。中小房企的出清意味着市場份額向頭部集中。資金實力雄厚、品牌信譽良好的大型房企將在現房銷售時代佔據明顯優勢。那些能夠提供高品質「好房子」的開發商，將獲得信貸資源傾斜和政策扶持，行業「強者恆強」的格局有望進一步鞏固。
總而言之，2026年8月28日絕對稱得上是「歷史性的一天」，不僅因為政策的力度大、覆蓋面廣，更因為它標誌着中國房地產發展模式的根本性轉向。
過去30年，開發商以少量資本金撬動巨額銀行貸款，用預售款滾動開發下一個項目，地方政府靠賣地收入維持財政收入，購房者用未來的收入為這一切買單。這套模式在城市化快速推進的時代創造了經濟奇跡，但也積累了巨大的風險：爛尾樓、債務違約、金融系統承壓、購房者合法權益受損。
8月28日的改革不是一次修修補補的局部調整，而是一場系統性、結構性的制度重構。
從銷售到信貸，從購房者到開發商，從商業銀行到信託公司，每一個環節都被重新定義。
（作者為星圖金融研究院高級研究員）
