街市經營透視②/租戶生意大減 議員籲改經營模式求變 私營街市可聯營降成本抗衡電商
公眾街市空置率高企，私營街市同樣面臨經營壓力。大公報記者近日走訪多個私營街市，發現客流雖較公眾街市暢旺，但商販普遍反映近年生意明顯下滑，部分僅能夠收支平衡。領展作為本港最大的私營街市擁有者和營運者之一，目前管理約50個街市，翻查其年報旗下街市及熟食檔位的租金收益在2025至2026財政年度錄得約10.02億元，較上一年下跌6%，為6年來首次錄得跌幅，續約租金調整幅度更連續兩年下降。
有議員認為，街市面對電商發展、集團式經營等衝擊，需應變求變，例如發展線上銷售或合作經營。/大公報記者 姚棠（文、圖）
大公報記者近日到多個私營街市觀察，發現即使街市布局合理、客流不絕，商販同樣叫苦。馬鞍山新港城中心街市位於商場地下，大致呈直線布局，大多攤檔有較好曝光機會，街坊由一端出入口進入，直行可至另一端出入口，沿途可經過大多數攤檔，人潮絡繹不絕。
然而，開業約30年的食材雜貨店負責人蔡先生表示，感受到近年街市已經開始「靜了」，今年尤其嚴重。他認為，主要受到港人北上購物成風的影響，但舖租一直上漲，目前月租需要十多萬元，人潮和生意卻比以往減少了三分之一，收支大致持平。
兩餸飯店生意減半
一間兩餸飯的商戶，租用離出入口不遠的攤檔，因價格實惠成為不少市民用餐之選。主管王小姐向記者表示，至今開業五、六年，生意已經明顯下降，「整體來說就是市道不太好，行情好的時候一天能售賣超過600份，現在每天只有約300份，生意減少了一半，老闆應該都在虧錢了。」
記者亦到樂富街市觀察，有肉檔負責人表示，他曾在長沙灣開舖，兩三年前搬到樂富街市，現在的生意比剛剛開業時差，街市舖租普遍數萬元起步，「現在賺的錢，幾乎只能夠支付人工。」
本港私營街市主要由建華（「香港街市」品牌）、宏安（「萬有街市」品牌）、領展等公司擁有或營運。領展是本港最大的私營街市擁有者和營運者之一，管理約50個街市。記者根據年報分析，領展旗下街市及熟食檔位的租金收益，自2005年上市以來僅錄得兩次按年租金收益下跌，在2025至2026財年錄得租金收益較上一年減少約6400萬元，低於2022至2023財年的租金收益，跌幅約6%；首次下跌發生在2019至2020財政年度，當時的按年收益減少約900萬元，跌幅僅約1%，其後逐年回升。
領展續約租金連跌兩年
不少街市租戶的利潤減少，每個攤檔的租金往往達數萬以上，高昂的租金成本可能最終導致租戶選擇離場。年報的數據顯示，領展的租金調整幅度已連續兩年錄得負增長，2024至2025財年為負9.8%，2025至2026財年為負4.6%，意味着商戶續約時整體上的租金不升反跌，不過出租率近年未見顯著變化。
此外，許多街市在數十年前落成，如今急需翻新及改造。根據領展2022/23和2023/24的財務報告，已完成工程的數個街市中，藍田德田街市投入約7400萬元、樂富街市投入約3500萬元、大埔大元街市和屯門蝴蝶街市則分別投入約2700萬元，當時預計的投資回報率介乎9.3%至23.7%；最新的兩個財政年度業績報告，均未再提及有關資料。
立法會議員楊永杰向《大公報》表示，無論是私營或公營街市，未來面對的衝擊只會愈來愈大，街市必須走符合市場規律的路線，包括發展線上營銷等。他亦指出，一些集團式經營的生鮮食材企業因進貨量大，進貨價格較低，但私營街市的個體商販缺乏規模經濟優勢，建議商販可以考慮合作聯營，尋求降低成本的方式。他強調，街市條例必須大幅鬆綁，否則難以適應新時代的消費趨勢。
領展資產管理有限公司回覆《大公報》查詢時表示，未來會繼續因應市場環境及消費需求變化，持續優化街市設施、商戶組合及顧客體驗，並與商戶保持緊密溝通，以提升街市的競爭力和吸引力。
