樓市新態/宿位需求殷 租金破頂利好樓價\馬泰陽
踏入新學年，本港「留學香港」品牌影響力持續擴大。都會大學日前為首間學生宿舍舉行開幕儀式，提供430個宿位，成為特區政府「城中學舍計劃」下首批改裝的亮點項目。
事實上，近年特區政府積極打造「留學香港」品牌，冀發展本港成為國際教育樞紐，惟隨着「八大」非本地生招收上限提升至50%，加上部分津貼中學亦獲准對外招生，非本地生人數已衝破8萬大關，宿位需求呈現爆發式增長。
龐大的學生住宿剛需，正強力帶動物業市場轉型，亦吸引敏銳的投資者爭相入場。政府對此抱持開放態度，積極為商廈及酒店改建學生宿舍「開綠燈」。
然而，現有及改建宿位相較龐大的缺口，依然是「杯水車薪」。綜合市場數據，目前全港大專院校約有8.84萬名非本地生，但院校能分配予非本地生的宿位實際僅約2.5萬個，相等於約3.5人爭一宿位，短缺高達6.34萬個。即使計及「城中學舍計劃」約9000個宿位，以及政府擬推地提供的4500個潛在宿位等，新增供應亦僅約1.35萬個，遠不足以填補缺口。大量未能分配宿位的學生唯有轉向私人租務市場，推高住屋剛需。
面對急劇膨脹的住宿及租賃需求，要長遠破解宿位短缺與租務供求失衡的難題，「北部都會區」的發展計劃正好提供宏大的破局思維。
倘若政府與業界能在北都大學城附近預留土地建立大型「學生村」，由院校與私人機構合作營運，既能提供大量廉宜宿位，亦能從根本上分流市區租客，有效減輕傳統住宅區的租務壓力。
住宅呎租年內累升4.7%
北都基建的長期藍圖正為本港開闢新局，而立足當下，大量學子與高端人才持續落戶的「眼前現實」，已率先為本港住宅租金提供極其穩固的剛性支撐。在傳統暑期租務旺季及學生客加速覓盤下，美聯「租金走勢圖」7月私人住宅平均呎租報約40.55元，按月升約1.35%，創兩年單月最大升幅，更是連續7個月破頂，年內累升4.7%。
住宅租金的強勢破頂與租務市場的回報提升，亦順理成章地為一手新盤市場注入無限信心。隨着傳統「金九銀十」旺季臨近，市場焦點如西南九龍矚目紅盤開售在即；另一重點北角項目亦部署短期內登場；東九龍新盤亦蓄勢待發，「區區有新盤」盛況再現。
在發展商延續「先量後價」策略帶動下，筆者預期8月一手成交量有望重上逾千宗水平，甚至很大機會連續3個月企穩千宗以上，配合實體經濟穩步向好與租務強勁的雙重加持，估計下半年本港樓價有力再升5%至8%，迎來新一輪健康的上升周期。
（作者為美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事）
