樓市新態/加快樓市轉流 完善置業階梯\汪敦敬
很多人忽略了樓市分配社會利益的重要性。所謂「不患寡而患不均」，利益分配的不均勻會引來社會的深層次矛盾。為何本文討論樓市轉流的標題是經濟學？今天樓市仍然是最重要的內循環系統，但面對國際經濟形勢，香港必須要以逆周期措施應對，房屋政策難免偏向管制、放緩了成交轉流，現在應該是安排逐步恢復的時候。
有關樓市流轉的機制是什麼？筆者想分享一些觀點，希望可以拋磚引玉：
一、樓市是透過置業各階梯的成交轉流量而分配社會利益的。轉流量愈大，社會能分配的利益就愈多。成交轉流愈平均分配各置業階梯，利益分配得就愈均勻。相反，成交轉流若不平均分配，就會造成不合理的財富差距和貧富懸殊。
二、樓市不應該過分倚賴一手樓供應，二手住宅的轉流成交，譬如樓換樓，也要同等重視，一二手樓要共利相生，不應衝突相剋。事實上，一手樓的優勢是全新、康樂設施、屋苑設計和意境，二手樓的優勢是價格便宜與間隔實用。當然在地點上，一二手樓同樣都有獨一無二的特性。如果政府對一手樓因地皮收入而有所傾斜，成交上就會同時傾斜向發展商，社會利益分配就不平均，最後會是政府、小市民、也包括發展商的共輸局。
三、樓市成交轉流究竟流轉了社會哪一部分的財富？是時候我們要弄清楚消耗不同部分的財富對市民甚至社會的影響。
筆者用一個最簡淺的比喻，一個人的財富可以簡單分為：錢包裏的錢；銀行戶口裏的資金；資產蘊藏的購買力。用哪一部分的錢有分別嗎？絕對有分別！如果單用在銀行的資金去買樓，不單會消耗買家的現金，還有可能轉移普羅大眾市民手上的現金，向財團發展商匯集。不要以為筆者想譴責地產霸權，實際上最後發展商同樣是輸家。因為銀行存款並不是最大的利益價值，最大利益價值其實是以自住單位樓換樓。行使房地產的蘊藏購買力，賣出供滿的自住單位去換取人生新階段的新住屋需要。這樣消耗流動資金較少，卻能產生更強的購買力。
換樓鏈條未見活躍
筆者認為，香港房屋政策近年忽略了樓換樓，樓市辣招也遲了撤招，令市場成交量和轉流率也下跌。就算樓市傾斜於一手樓，正因為二手出售比一手難得多，最強的資產購買力動用不多，故用家樓換樓成交量大不如實施「樓市辣招」前，發展商其實都是輸家。所以，樓市運作應該以樓換樓為主導。在筆者看來，整體二手私樓轉流率可由谷底2.5%增加至6%，二手成交量亦由谷底約3.2萬宗增加至近8萬宗水平。
本文只是拋磚引玉，希望大家可以討論出市場運作的有利法度和具體方法。筆者認為，既然房地產分配社會利益是透過置業階梯的成交轉流去進行，我們只要弄清楚置業階梯的主流情況是否正常健康，然後再對症下藥，那轉流欠佳有什麼症、又有什麼藥？
筆者認為轉流欠佳，其實都是心病。當人們對前景有信心和清楚的時候，需求就會自然甦醒和起動。中央已經給予足夠的方向，香港特區政府亦在不斷進步中，港人上下要同心努力實現認知實力的凝聚。共勉！
（作者為祥益地產總裁）
