樓市新態/家辦持續進駐 豪宅需求強勁\馬泰陽
近年一手庫存居高不下，然而，隨着特區政府與發展商積極「去庫存」，市場供求關係穩步向健康平衡的軌道邁進。美聯物業研究中心綜合屋宇署資料顯示，5月份私人住宅落成量按月大減59.7%至809伙，今年首5個月累計落成量僅4382伙，較去年同期大減約41%，創2019年以來7年的同期新低，反映新增供應有所放緩。
在整體落成量低迷下，高端豪宅市場的供應短缺尤為嚴峻。今年首5個月，實用面積約1722方呎或以上的E類大單位落成量僅11伙，佔總落成量的0.25%。即使對照差估署今年全年預測的126伙目標，目前進度亦不足一成。值得留意的是，差估署預測2026年E類單位落成量將進一步跌至104伙，屆時將創1972年有紀錄以來54年的歷史新低。
然而，與匱乏的供應相比，高端買賣市場卻展現驚人的吸納力。今年上半年E類大單位錄得194宗一手成交，直接衝破全年預測落成的126伙。回顧去年，此類單位全年一手成交達311宗，亦高出同年165伙落成量近九成，反映豪宅市場已連續2年呈現強烈的「超額吸納」。
豪宅與大單位的供不應求已非短期現象，似乎正慢慢演變成結構性新趨勢。在高淨值人口及家族辦公室持續進駐下，高端資產配置的需求極為強勁。正因如此，特區政府趁市況回暖積極推地，無疑有助穩定中長期供應，促進樓市更健康發展。
高端買賣市場受捧的同時，各方人才到港亦改寫本港租賃生態。隨着「留學香港」品牌效應展現，在早前國際高等教育機構公布的「2027QS世界大學排名」中，本港4所大學躋身世界50強，吸引龐大非本地生赴港升學。
留學生租賃增 租金屢破頂
綜合市場數據，全港逾30間大專院校現有約26.8萬名學生，其中約8.84萬名非本地生。然而，全港院校宿位僅約5萬個。假設當中半數宿位分配予非本地生，實際可用宿位僅約2.5萬個，意味着平均約3.5名非本地生需角逐1個宿位，龐大供求缺口迫使大批學生轉投私人市場。
受學生租務剛需爆發帶動，美聯「租金走勢圖」6月份平均呎租歷史性衝破40元大關，連續6個月破頂。敏銳的商業巨頭亦嗅到龐大商機，市傳近期有大型內地電商豪擲逾10億元購入灣仔及油麻地酒店，冀改建成學生宿舍應市。商業巨頭的跨界布局，為本港租賃潛力提供強力佐證。
從高端買賣市場的超額吸納，內地企業踴躍落戶、到租賃市場的「月月破頂」，均全方位展現出本港房地產市場的剛需及韌性。展望未來，隨着高才、專才與非本地生源浪接浪到港，這股強勁的租務剛需將逐步轉化為未來的買賣動力，為本港樓市健康發展注入新動能。
（作者為美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事）
