樓市新態/城市競爭力強 港樓長線向好\廖偉強
今年上半年，訪港旅客人次錄得約2671萬，按年增長13%，為本地零售及餐飲業帶來明顯的提振。旅發局早前推出全新的全球宣傳口號「只在香港」（Only in Hong Kong），希望以港式體驗吸引旅客延長逗留時間。
對於推廣旅遊體驗而言，「只在香港」是一個很不錯的口號；而對於資本市場而言，「只在香港」也可以視為對本港房地產獨特投資價值的一種讚譽。事實上，要判斷一個城市的房地產是否值得長線持有，關鍵不在短期樓價升跌，而在於城市的結構性因素，包括人口走勢、供應能力、城市功能、資金流動性及制度優勢。香港在這些核心指標上均具備獨特優勢，使其樓市具備長期支撐力。
人口增長 帶動住屋剛需
首先，整體供應不足一直是香港樓市的結構性特徵，也是房地產奇貨可居的原因。過去幾年，本港經濟調整，地產商投地意欲下降，直接削弱未來供應。差餉物業估價署最新預測顯示，香港在2024年短暫出現高落成量後，2026年起將再次回到每年不足2萬個單位的水平：2026年約1.98萬個、2027年約1.83萬個、2028年更降至1.75萬個。這種供應萎縮並非短期現象，而是土地儲備減少、發展周期延長及市場投地意欲下降的綜合結果。
與此同時，本港的剛性需求卻呈現增長。輸入人才計劃推動淨移入，人口預測由2026年的764萬增至2030年的781萬，增幅達4.1%。在高人口密度、家庭結構轉變、單身戶增加的背景下，私人住宅供應遠不足以滿足需求。供應萎縮與人口增長同時出現，形成香港樓市最具支撐力的結構性矛盾。
相比亞洲其他大城市，就更突顯香港的獨特性。東京及首爾人口下降，但住宅動工量未見放緩；新加坡與倫敦雖然人口有增長，但每年供應量遠高於香港。香港是全球少數同時出現「人口增長兼供應低」的成熟城市，供求緊張程度遠高於其他大都會。
此外，香港的城市功能在全球罕見。香港既是國際金融中心，又是中國門戶，同時具備資金自由流動與低稅制。這些制度優勢令香港成為國際資金配置亞洲資產的首選，而其他城市各自缺乏其中一環。
除了結構性因素支持，目前本港房地產市場環境亦對資金部署有利。利率回落令按揭成本下降，租務市場強勁，空置率長期維持在約4%的極低水平，反映居住需求無法被壓抑。經濟復甦亦提升購買力，使市場具備反彈條件。所以，當資金放眼全球，要尋找優質的房地產作為投資工具，捨香港其誰呢？
（作者為利嘉閣地產總裁）
