【樓市刺針】撤辣後成交量還未復常
汪敦敬 祥益地產總裁
很多人對住宅物業轉流率（Conversion Rate）沒有概念，但這個指標，直接決定整個樓市是否健康運作。如果轉流率只有1%，代表市場需要一百年，才有足夠的成交量循環更新一次所有單位！可以說少得可憐！一般市場概念普遍認為，合理的轉流率應該在3%至6%！
先看公屋轉流情況，2011/12至2021/21財年，長期是病態地低至1%！即是要一百年才能百分百轉流！近年房屋局加強打擊濫用公屋，將轉流率提升到2%左右，雖然仍是過低（五十年才能百分百轉流），但每年就多出約1萬個二手供應，這1萬個單位代表什麼？根據人口普查，全港逾21萬人居住於逾10萬個劏房，即是說如果轉流率十年前已提升至2%，那十年下來，單靠增加的流轉供應就有能力化解10萬個劏房需求！對於轉流率認知模糊，代價其實非常巨大！如果理解以上邏輯，接下來的數據，就值得更深入思考。
最新香港的住宅可售單位總數約190萬個，但二手私樓交投量卻長期處於低水平。回顧近年數據，2022至2023年的二手私樓成交量僅約3.2萬至3.4萬宗，即使去年亦只有約4.2萬宗。這意味着自2013年以來，二手私樓的流轉率（Turnover Rate）絕大部分時間維持在4%以下，直至2026年才初見改善跡象。事實上，目前的流轉率甚至比2003年樓市最低谷的時期還要低！政府已全面撤銷樓市辣招，若整體市道回復正常，二手市場的成交量絕對有條件大幅反彈五成或以上。在這種全新的市場效應下，若市場能容許適度的炒賣，預計流轉率有望進一步額外提升1%至2%。
轉流率增長令經濟受惠
筆者認為，現在樓市轉流率的水平是不合理的，轉流率增長足以令香港經濟受惠，而且是普羅大眾受惠。此刻，大家最應該深思的是：香港的住宅市場交投，下一步到底該如何穩步復甦？
