樓市新態/執迷抄底 機會成本高昂\汪敦敬
上星期去指壓師那裏做保健，對方分享了一個頗有意思的故事。她有位回流香港的朋友，抱怨樓價跌得不夠，令自己回港之後反而買不到樓。指壓師聽完感到奇怪，直言：「你當年移民離開香港時，樓價仍在高位，照計應該摸頂沽出賺了不少吧。」但回流人士吐苦水，過去幾年在外國生活，不但要支付居所租金，加上沒有穩定工作，每月生活開支持續消耗資金，最終變成「坐食山崩」。表面上似乎避過了香港樓價回落，但實際上付出的成本同樣沉重。
筆者並不是想評論移民與否的對錯，而是想帶出一個關鍵概念──機會成本（Opportunity Cost），每一個決定背後，都有其代價與風險，亦需要為當時的選擇負責。
試計算指壓師朋友的倫敦生活開支。根據英國國家統計局數據，2026年6月英國私人住宅租金按年上升3.3%，平均每月達1383英鎊（約1.45萬港元），倫敦更高達2294英鎊（約2.41萬港元）。
另根據uk-lifeinsurance.com數據，去年倫敦單人每月基本生活開支（包括食物、交通與水電）約為1063鎊（約1.1萬港元）。換言之，連同上述每月2294英鎊的租金，平均每月生活成本可達3357鎊（約3.5萬港元）。一年下來，在倫敦的生活開支達42萬港元，5年則是210萬港元，10年累計高達420萬港元，這個金額相當於屯門一個2房私樓的樓價。有關數字無論我們打幾多折，都改變不到以下的比較。
相反，原本是租客的指壓師，在2019年高位以410萬元購入原本租住的單位，當時承造九成按揭，利率約2.5厘。過去供了約85個月，她一方面省卻的租金支出約102萬元（以每月租金1.2萬元計）。假設每年租金溫和上升2%，累積租金高達108萬元。另一方面她每月供樓已還本金約64萬元，雖然樓價一度下跌約三成，其後回升一半，就算在這一刻賣出，單是供樓累積的本金也能夠對沖樓價跌幅。
低息環境 供平過租
更重要的是，指壓師是在低息環境入市，至今仍享受相對較低的供款成本，供樓早已低於市場租金，隨着時間推移，供款中利息比例下降，本金比例上升，財務結構愈來愈健康。若她當年選擇繼續租樓，不但至今支付逾百萬元租金，未來更要面對租金上升壓力，亦得不到每月供樓日益增加的本金部分，如果樓價上升的時候更加享受不到。
其實，投資賺與蝕很多時並不是表面所見，亦不像網上某些評論般簡單直接。每個人的處境不同，風險承受能力與機會結構亦各有差異，不應盲目人云亦云。比如說有人仇富，市場上確實存在不良商人，但同時亦有不少白手興家的奮鬥者。與其花時間埋怨或仇視，不如將精力放在提升自己、把握機會，長遠而言回報往往更高。
（作者為祥益地產總裁）
